Можайское ш., 42 км от МКАД
Кубинка г., Одинцовский гор. округ
Дом 20 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 48 %
Земля ≈435 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 3,48 млн → дом −81 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 120 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −724 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кубинка I ≈0,6 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25332
Рейтинг 30/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 19.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 435 122 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 481 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −81 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 050 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 7 сот. | 2 700 000 | 385 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 14,8 сот. | 8 200 000 | 554 054 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 14,8 сот. | 9 000 000 | 608 108 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8,2 сот. | 3 500 000 | 426 829 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 13 000 000 | 1 300 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 15,9 сот. | 5 500 000 | 345 912 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 119 617 / 132 000 / 162 500 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 208 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 048 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 887 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 566 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -724 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.1 км | Зорька ПДСК | 20 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 625 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Марьино д. | 20 м² | 4 сот. | 3 250 000 | 162 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Введенское с. | 20,9 м² | 4,4 сот. | 2 500 000 | 119 617 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Кварц СНТ | 25 м² | 6,8 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Один собственник, в собстаенности более 5 лет. Все вопросы по телефону.