Можайское ш., 64 км от МКАД
Лужки СПК, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 26.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈167 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 72 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,7 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈67 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Акулово ≈4,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25325
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 166 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 001 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 699 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Сплав-2 СНТ | 12,5 сот. | 5 400 000 | 432 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 798 000 | 133 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Головково СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дютьково д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Дютьково д. | 14 сот. | 3 750 000 | 267 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дютьково д. | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дютьково д. | 20 сот. | 3 350 000 | 167 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Любаново д. | 15 сот. | 10 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Любаново д. | 15,8 сот. | 5 700 000 | 360 759 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 800 / 78 000 / 102 041 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 702 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 517 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 332 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 962 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 67 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Ромашка СНТ | 33 м² | 3 сот. | 1 500 000 | 45 455 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большие Семенычи д. | 50 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Асаково СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 3 590 000 | 71 800 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Энергия СНТ | 49 м² | 7,2 сот. | 5 000 000 | 102 041 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Трасна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Крутицы д. | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.05.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 700 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134639363 Уютная дача в НароФоминском районе: комфорт и спокойствие за городом! Продаётся дача идеальный вариант для отдыха и сезонного проживания. Подходит для тех, кто ценит тишину, свежий воздух и близость к природе. Расположена: Московская