Можайское ш.
Мамоново д., Одинцовский гор. округ
Дом 47 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 45 %
Земля рядом ≈609 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 67 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −973 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Баковка ≈0,6 км по прямой; до МКАД на машине ≈6 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25323
Рейтинг 15/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, км от МКАД); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 45 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 9.1 |
| участок | 5 | 36 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 2.3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 609 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 875 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мамоново д. | 10 сот. | 19 000 000 | 1 900 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мамоново д. | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | сохраненная копия |
| 0 км | Мамоново д. | 16 сот. | 16 600 000 | 1 037 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мамоново д. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мамоново д. | 4,7 сот. | 9 990 000 | 2 125 532 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мамоново д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мамоново д. | 6,3 сот. | 13 000 000 | 2 063 492 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мамоново д. | 15 сот. | 36 000 000 | 2 400 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мамоново д. | 15 сот. | 43 000 000 | 2 866 667 | снят (цена объявления) 30.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мамоново д. | 4,5 сот. | 9 000 000 | 2 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 391 / 71 429 / 72 340 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 446 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 274 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 101 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 757 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -973 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мамоново д. | 46 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 67 391 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 49 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Юдино с. | 47 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 72 340 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный участок с дачей на 8 сотках спокойное, зелёное место, где можно отдохнуть от городского шума, но при этом без полной оторванности от цивилизации: до Мцд Баковка 20 минут приятной пешей прогулки, а значит, вы всегда сможете добраться до Москвы без пробок и переживаний, просто не спеша выйдя из дома пораньше; сам участок ровный, аккуратно огорожен забором, подъезд круглогодичный, так что приезжать можно в любую погоду и в любой сезон; дом, конечно, ждёт ваших заботливых рук и небольшого освежающего ремонта отличный повод сделать его полностью под себя; отопление электрическое, своя вода из колодца, септик на месте, а вся необходимая инфраструктура буквально в шаговой доступности: детский сад, школа, супермаркеты, аптеки, автобусные остановки. Звоните, с радостью расскажу подробности и покажу всё вживую!