Можайское ш., 46 км от МКАД
Мечта СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Земля ≈222 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,67 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 80 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,88 млн / целевая ≈5,29 млн / пессимист. ≈4,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈851 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть.
До ст. пл. 214 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25319
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 221 607 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 330 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 670 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 857 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мечта СНТ | 6,3 сот. | 5 500 000 | 873 016 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Асаково д. | 20 сот. | 5 300 000 | 265 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Асаково д. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Асаково д. | 24 сот. | 2 895 000 | 120 625 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Асаково д. | 12 сот. | 1 995 000 | 166 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Асаково д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Асаково д. | 14 сот. | 2 900 000 | 207 143 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Асаково д. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Нептун СНТ | 9,3 сот. | 3 400 000 | 365 591 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Чупряково д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 247 / 84 000 / 98 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 876 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 582 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 288 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 701 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 851 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Салют СНТ | 72 м² | 6,2 сот. | 2 000 000 | 27 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Григорово д. | 60 м² | 8,5 сот. | 5 900 000 | 98 333 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Полянка ТЛПХ | 81 м² | 5,7 сот. | 7 300 000 | 90 123 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Руза-1 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 80 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Архитектор СНТ | 81 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 80 247 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Тимирязевец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаeтся дом-дача 70 кв. М. На участке 6 сотoк с выходом в лес. Минское шоссе 60 км. Oт Москвы. Зeмeльный учacток раcпoлoжен рядoм с Наpcким и Асaкoвcким прудами. Дом двухэтажный на ленточном фундаменте с пристроенной крытой верандой. Асфальтировaнный подъeзд, освещениe. Электричество, Интернет, отопление печное, летний душ, биотуалет. Плодовые деревья, кустарники. Тихо и спокойно. Отличное место для летнего отдыха.