Можайское ш., 23 км от МКАД · земля с домом
Голицыно г., Одинцовский гор. округ
Участок 2 сот., брус.
Дом по описанию: «Дом 2 эт из бруса.»
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 34 %
Земля ≈755 тыс. ₽/сот. × 2 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,14 млн ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Голицыно ≈0,3 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25318
Рейтинг 59/100 · уверенность 34 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: площадь дома, год); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 42.9 |
| торг | 5 | 12 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 14.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 754 529 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 509 000 ₽ (2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 141 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 12 сот. | 16 000 000 | 1 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 4,7 сот. | 2 500 000 | 531 915 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 13 500 000 | 1 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 10 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 5 800 000 | 966 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 16 000 000 | 1 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 5 000 000 | 833 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9,2 сот. | 6 700 000 | 728 261 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 13,6 сот. | 15 000 000 | 1 102 941 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 699 000 | история площадки |
| 27.05.2026 | 2 650 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 2 сотки с отдельным домом. Рядом со станцией. В пешей доступности 5 мин пешком все магазины, станция. Участок ижс. Дом 2 эт из бруса. 60кв. М. Электричество в доме. Газ по границе. Вода колодец на участке. Основание наследство. Никто не прописан. Участок прямоугольный. Есть плодовые деревья и кустарники. 50:20:0071007:178.