Можайское ш., 59 км от МКАД
Труд-2 СНТ, Рузский гор. округ
Дача 90 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 862 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,13 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Садовая ≈1,8 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25316
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 33 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 722 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 862 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 988 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 089 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Росинка-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Болтино д. | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Осинки СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Московский Садовод СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Болтино д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рузские Дали СНТ | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Восход-19 СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Урожай СНТ | 10 сот. | 1 595 000 | 159 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дорохово пос. | 20 сот. | 899 999 | 45 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 38 610 / 54 444 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 132 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 975 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 819 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 506 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 616 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Имени Мичурина СНТ | 90 м² | 8,2 сот. | 2 770 000 | 30 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Труфановка д. | 89,1 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 40 404 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Мичуринец-69 СНТ | 88 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 48 864 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Пенсионер СТ | 95 м² | 8,7 сот. | 2 950 000 | 31 053 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дружба-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дружба-2 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ромашка СНТ | 84,2 м² | 8,2 сот. | 3 100 000 | 36 817 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Росинка-1 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 30 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Заря СНТ | 90 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Московский Садовод СНТ | 70 м² | 9 сот. | 3 188 888 | 45 556 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 850 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается замечательная дача, 80 км от Мкад, Минское, Можайское шоссе, Московская область, Рузский район, Снт Труд-2. На ровном, широком, прямоугольной формы участке расположен уютный 2-х этажный дом, общей площадью 90 кв. М, жилой 53,7 кв. М, внутри и снаружи дома вагонка. Фундамент столбовой, бетонный, монолитный, крыша-шифер. В доме большой зал 21,5 кв. М, просторная веранда 13,7 кв. М, коридор 7,7 кв. М, кухня 6 кв. М. На втором этаже две спальни 18,9/13,3 кв. М. Электричество подключено к дому, бане. На участке 6 соток, баня, хоз. Блок, колодец, плодоносящие деревья, кустарники, цветы. Снт расположено в окружении леса. Много грибов, ягод, чистый, свежий воздух, пение птиц. До ж\д станции Садовая Белорусского направления 15 минут пешком. Время в пути до метро Славянский бульвар 1 час 20 минут. Подъезд к участку, охрана круглый год.