Можайское ш., 53 км от МКАД · земля с домом
Крымское с., Одинцовский гор. округ
Дом 36 м², участок 10 сот., брус.
Дом по описанию: «Дом построен в августе 2023 года, из бруса "под усадку", после чего стройка была остановлена.»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Земля ≈254 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,54 млн → дом ≈953 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 85 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,48 млн / целевая ≈3,13 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −806 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — есть; в описании: баня.
До ст. Санаторная ≈3,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25313
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 254 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 542 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 953 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 472 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубки пос. | 15 сот. | 5 250 000 | 350 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубки пос. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Викинг СНТ | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Викинг СНТ | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Крымское с. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Крымское с. | 12 сот. | 2 999 900 | 249 992 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крымское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубки пос. | 27 сот. | 27 300 000 | 1 011 111 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Крымское с. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заря СНТ | 18 сот. | 4 800 000 | 266 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 84 615 / 85 623 / 102 381 |
| цена объекта | 3 495 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 970 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 307 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 133 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 785 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -805 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Тучково пгт | 39 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дубки СНТ | 31,3 м² | 6 сот. | 2 680 000 | 85 623 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Григорово д. | 42 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 102 381 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 495 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 495 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем земельный участок с Домом 36 м2 в с. Крымское Одинцовского района. Дом построен в августе 2023 года, из бруса "под усадку", после чего стройка была остановлена. Усадка закончена, можно поставить окна и постелить пол. Участок ровный, с небольшим уклоном для стока воды. Сделан забор с воротами и калиткой. В селе уже есть газ, муниципалитет укладывает новую дорогу. Поборов и взносов нет (в отличие от разных Снт/Тсн/коттеджных поселков), муниципалитет чистит зимой от снега. На участке много места чтобы поставить ещё один дом, а этот использовать как баню. Документы чистые, 1 взрослый адекватный собственник, продаем оперативно.