Можайское ш., 49 км от МКАД
Крутицы д., Одинцовский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 17.02.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 62 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,17 млн → дом ≈823 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −272 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Полушкино ≈2,4 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25312
Рейтинг 38/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 194 512 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 167 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 823 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 460 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Крутицы д. | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крутицы д. | 11,5 сот. | 3 000 000 | 260 870 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крутицы д. | 11,5 сот. | 3 350 000 | 291 304 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крутицы д. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крутицы д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крутицы д. | 22,5 сот. | 4 200 000 | 186 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Крутицы д. | 14 сот. | 3 050 000 | 217 857 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крутицы д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Наро-Осаново д. | 20,5 сот. | 3 950 000 | 192 683 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Наро-Осаново д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 59 278 / 108 333 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 899 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 754 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 609 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 319 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -272 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Здоровье СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 56 863 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Имени Мичурина СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Тучково пгт | 48 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Электротехник СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Имени Мичурина СНТ | 54 м² | 7,8 сот. | 2 200 000 | 40 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лесная Поляна СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Энергия СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Яблонька СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 58 140 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Проект СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.02.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.04.2026 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 990 000 (−260 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в деревне Крутицы отличный вариант для отдыха и жизни! Не подходит под ипотеку и материнский капитал! Без обременений! Один собственник! О доме: Общая площадь: 50 кв. М. Два этажа. Материал: дерево. Облицовка: вагонка. Крыша: металлочерепица. Фундамент: ленточный. Ремонт: косметический. Вся техника, мебель и кухонный гарнитур остаются при продаже! Об участке: Площадь: 6 соток. Межевание: проведено границы определены, споров не будет. Форма: ровный прямоугольник идеальное пространство для реализации любых идей. На участке: хозблок. Ограждение: штакетник + сетка рабица. Кадастровый номер участка: 50:20:0100818:142. Коммуникации: Электричество: 7 квт. Отопление: электрообогрев и печное. Водопровод: центральная скважина на дачный период. Дополнительная информация: Членские взносы в Снт:1 400 руб/месяц разумная плата за спокойствие и комфорт. Охраняемая территория Снт. Инфраструктура: На территории Снт имеется детская и спортивные площадки, а также выход к озеру Полецкое. Преимуществом является наличие природной среды и спокойствия, что привлекает любителей загородного отдыха и дачников. Транспортная доступность: Рядом с воротами остановка автолайна 41, регулярное сообщение с Кубинкой и до Станции Полушкино 2.5 км. Данный район отлично подходит для сезонного проживания или отдыха выходного дня. Остались вопросы? Не стесняйтесь! Мы работаем для вас без выходных. Звоните прямо сейчас, и мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы и поможем сделать правильный выбор! #0505. Арт. 131195146.