Можайское ш., 23 км от МКАД
Голицыно г., Одинцовский гор. округ
Дом 54,7 м², участок 6,5 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈751 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 74 тыс.–213 тыс. ₽/м², медиана 137 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,34 млн / целевая ≈6,61 млн / пессимист. ≈5,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,8 млн ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Голицыно ≈0,7 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25311
Рейтинг 80/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 89 % | 47.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 23 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 750 741 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 880 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 10,4 сот. | 5 000 000 | 480 769 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 20 сот. | 25 000 000 | 1 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 16 000 000 | 1 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 16 000 000 | 1 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 13 500 000 | 1 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Большие Вяземы пгт | 3 сот. | 2 900 000 | 966 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 6 сот. | 5 000 000 | 833 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7,7 сот. | 6 300 000 | 818 182 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 9,2 сот. | 6 700 000 | 728 261 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 094 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 074 / 136 537 / 213 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 339 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 972 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 605 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 871 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 802 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Большие Вяземы пгт | 53 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 137 736 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 50 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 54 м² | 9 сот. | 8 500 000 | 157 407 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Малые Вяземы д. | 54 м² | 4 сот. | 5 300 000 | 98 148 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 63,5 м² | 7,7 сот. | 6 500 000 | 102 362 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Жаворонки с. | 53,2 м² | 6,1 сот. | 7 200 000 | 135 338 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 63 м² | 7,7 сот. | 10 300 000 | 163 492 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 45 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 213 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Малые Вяземы д. | 50 м² | 7 сот. | 4 997 000 | 99 940 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Часцы пос. | 54 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа дома площадь 54,7кв. М., на земельном участке 6,5 соток. Прекрасная доступность. Рядом станция Голицыно, подъезд по Минскому и Можайскому шоссе. В шаговой доступности вся инфраструктура: поликлиника, школа, детский сад, магазины, Мфц, почта. Без торга.