Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Новая д., Коломенский гор. округ
Дом 35 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 13.03.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 800 тыс. → дом ≈700 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 10 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −325 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конев Бор ≈7,8 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2531
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.6 |
| торг | 5 | 78 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 4.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 800 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новая д. | 12 сот. | 4 099 999 | 341 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая д. | 4,5 сот. | 350 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая д. | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 9,7 сот. | 500 000 | 51 546 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новая д. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кочаброво д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Шелухино д. | 6 сот. | 220 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Дмитровцы с. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 369 / 62 820 / 87 500 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 062 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 959 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 856 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 650 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -325 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Чуркино д. | 40 м² | 19 сот. | 1 490 000 | 37 250 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дмитровцы с. | 42,1 м² | 20 сот. | 2 100 000 | 49 881 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Отдых СНТ | 33 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Пески пгт | 40 м² | 12 сот. | 3 499 999 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дмитровцы с. | 43,4 м² | 13,5 сот. | 450 000 | 10 369 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Подлужье д. | 27 м² | 17,3 сот. | 6 000 000 | 222 222 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Нижнее Хорошово с. | 25 м² | 12,1 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.03.2025 | 1 700 000 | история площадки |
| 03.12.2025 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом в Коломенском районе. Ижс. Дом требует ремонта! Главная особенность находится в конце улице, соседи только с одной стороны. Участок правильной формы. Рядом пруд. Деревня жилая, в стороне от центральной трассы. В деревне есть магазин, храм, регулярные автобусы до Коломны и ж/д станции "Хорошово". Участок отмежеван.