Можайское ш., 52 км от МКАД
Дубки СНТ, Рузский гор. округ
Дом 63 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Земля ≈262 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,57 млн → дом ≈926 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −782 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Санаторная ≈1,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25307
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 262 391 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 574 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 926 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 698 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Тучково пгт | 48 сот. | 32 500 000 | 677 083 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тучково пгт | 40 сот. | 9 800 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тучково пгт | 10,9 сот. | 3 950 000 | 362 385 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тучково пгт | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тучково пгт | 12 сот. | 3 990 000 | 332 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тучково пгт | 30 сот. | 10 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветерок СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тучково пгт | 9,5 сот. | 2 400 000 | 252 632 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Григорово д. | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Людмила СНТ | 9,5 сот. | 3 150 000 | 331 579 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 55 268 / 90 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 254 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 091 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 929 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 603 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -782 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Физик СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Тучково пгт | 65 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 61 538 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Приозерный СНТ | 72,1 м² | 6 сот. | 3 199 000 | 44 369 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Фобос СНТ | 64,6 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 55 728 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Игнатьево д. | 69,5 м² | 7,5 сот. | 5 700 000 | 82 014 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово д. | 74 м² | 7,5 сот. | 8 300 000 | 112 162 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово д. | 50 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Белобородово д. | 65 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 39 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дружба-2 СНТ | 65 м² | 9 сот. | 2 999 900 | 46 152 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Томшина Гора СНТ | 57,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 55 268 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Авито | 2 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок площадью 6 соток с домом, расположенный на территории Снт Дубки. Рядом с участком расположены два экологически чистых озера, идеально подходящих для отдыха, ловли рыбы и купания в теплое время года. В шаговой доступности станция Санаторная ( от дома до станции 15-20 мин), откуда удобно добираться в город. Также совсем рядом находятся два магазина, где можно купить всё необходимое.