Можайское ш., 39 км от МКАД
Роща СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 25.06.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 64 %
Земля рядом ≈466 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,05 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈441 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Портновская ≈1,9 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25305
Рейтинг 45/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 15.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 466 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 798 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Люгер СНТ | 6 сот. | 1 415 000 | 235 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Кубинка-60 ДПК | 12 сот. | 10 999 999 | 916 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 25 сот. | 21 500 000 | 860 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Родник-15 СНТ | 12 сот. | 10 000 000 | 833 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 9,7 сот. | 27 000 000 | 2 783 505 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Родник-15 СНТ | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 12 сот. | 9 950 000 | 829 167 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Подлипки д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 800 / 62 471 / 110 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 051 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 848 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 646 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 241 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 441 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.7 км | Глобус СНТ | 48 м² | 7,9 сот. | 3 900 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Проект-88 СНТ | 65 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 73 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 58 904 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.6 км | Родник СНТ | 63,6 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 66 038 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Прогресс СНТ | 71,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 39 216 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Тучково пгт | 62,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 36 800 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Луч СНТ | 68,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 51 095 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Акулово СНТ | 70,9 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 69 111 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Березка-3 СНТ | 49 м² | 5,4 сот. | 4 000 000 | 81 633 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Покровское пос. | 45 м² | 8,5 сот. | 4 950 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом в Снт "Роща" на участке 6 соток. Дом каркасный, на свайном фундаменте, двухэтажный. Подходит для сезонного проживания. Летний водопровод заведен на участок. Отопление отсутствует. Туалет расположен на улице. Снт окружено лесом, что создает спокойную и тихую атмосферу для отдыха на природе. Инфраструктура удобная: в сезон работает продуктовый магазин, расположенный примерно в 200 метрах от дома. Остановка общественного транспорта находится в 350 метрах. До станции Кубинка можно добраться за 10 минут. Хороший вариант для дачного отдыха и проведения выходных за городом. Один взрослый собственник. Документы готовы к продаже.