Можайское ш., 7 км от МКАД
Дубки с., Одинцовский гор. округ
Дом 48 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 25.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 83/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈1,03 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 88 тыс.–396 тыс. ₽/м², медиана 240 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,93 млн / целевая ≈9,83 млн / пессимист. ≈8,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,06 млн ₽, маржа 58 %, ROI 138 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Пионерская ≈0,3 км по прямой; до МКАД 7 км, на машине ≈20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25302
Рейтинг 83/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 030 222 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 8 242 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубки с. | 6,3 сот. | 8 570 000 | 1 360 317 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубки с. | 25 сот. | 25 200 000 | 1 008 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубки с. | 12,1 сот. | 12 331 800 | 1 019 157 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ВНИИССОК пос. | 6,1 сот. | 8 364 000 | 1 371 148 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акулово д. | 8,2 сот. | 8 720 000 | 1 063 415 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки с. | 6 сот. | 7 000 000 | 1 166 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки пос. | 6,5 сот. | 8 853 600 | 1 362 092 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Акулово д. | 6 сот. | 8 160 000 | 1 360 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубки с. | 8,6 сот. | 8 731 200 | 1 015 256 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ВНИИССОК пос. | 12,5 сот. | 31 875 000 | 2 550 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 182 / 239 942 / 395 833 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 925 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 379 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 832 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 740 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 060 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 138 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Трубачеевка д. | 48 м² | 9,1 сот. | 19 000 000 | 395 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Имени 5-го декабря 1936 года ДПК | 41 м² | 7,3 сот. | 7 500 000 | 182 927 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Крюково д. | 43,8 м² | 8,7 сот. | 10 000 000 | 228 311 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Солослово д. | 50 м² | 7 сот. | 17 000 000 | 340 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Трубачеевка д. | 43,5 м² | 9,1 сот. | 5 000 000 | 114 943 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 47,7 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 251 572 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Юдино с. | 40 м² | 9 сот. | 12 500 000 | 312 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Мамоново д. | 50 м² | 4 сот. | 7 850 000 | 157 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 55 м² | 7,6 сот. | 4 850 000 | 88 182 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Дубки с. | 60 м² | 6 сот. | 18 000 000 | 300 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный двухэтажный дом из бревна площадью 48 м2. Расположен на участке 8 соток с удобным подъездом по асфальтированной дороге. Располагается в пяти минутах пешком от Мцд Пионерская. В доме три комнаты, требуется ремонт, что позволяет воплотить собственные дизайнерские идеи. На территории имеется терраса или веранда для отдыха. Дом подключен к водоснабжению через колодец, газ проходит по границе участка. Электричество проведено. Санузел расположен на улице. Земельный участок относится к категории Ижс, что открывает возможности для дальнейшего строительства или благоустройства. В шаговой доступности находится школа, что удобно для семей с детьми.