Новорязанское ш., 41 км от МКАД
Коробово д., Раменский гор. округ
Дом 64,5 м², участок 9 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 23.05.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,29 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,19 млн / целевая ≈3,77 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль −149 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Цибино ≈18,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2530
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 221 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 379 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Коробово д. | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заворово с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заворово с. | 6 сот. | 3 400 000 | 566 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заворово с. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заворово с. | 7,5 сот. | 2 100 000 | 280 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заворово с. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заворово с. | 7,5 сот. | 2 545 000 | 339 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заворово с. | 6 сот. | 685 000 | 114 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заворово с. | 10,4 сот. | 3 000 000 | 288 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заворово с. | 5 сот. | 1 700 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 290 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 015 / 56 923 / 83 333 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 189 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 980 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 770 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 351 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -149 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Арменево д. | 64 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 50 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Строитель СНТ | 66,3 м² | 4,6 сот. | 1 990 000 | 30 015 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Гжель-1 КП | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Северка СНТ | 72 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лубнинка д. | 71 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 63 380 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Починки д. | 65 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 56 923 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 60 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 208 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Вега СНТ | 80 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Вега СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Пушкино д. | 75,2 м² | 12 сот. | 5 670 000 | 75 399 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 22.06.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.09.2025 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.02.2026 | 2 600 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 64.5 кв/м, (2 комнаты, терасса) стоянка на огороженном участке под навесом, колодец, в 3 минутах ходьбы находятся 2 водоёма, рядом лес, красивая природа. В 4 минутах езды вся инфроструктура( садик, школа, магазин пятёрочка, лента, аптека, пункты выдачи валберис, озон, церковь Троицы Живоначальной). В Помощи Продажи Не Нуждаюсь. Срочно! Пишите, звоните с 10:00-20:00.