Можайское ш., 37 км от МКАД
Угрюмово д., Одинцовский гор. округ
Дом 77 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 05.07.2024.
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈102 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 39 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам половину дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Кубинка II ≈1,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25296
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Угрюмово д. | 11 сот. | 2 800 000 | 254 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Техмаш СНТ | 24 сот. | 4 100 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Техмаш СНТ | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Водолей СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Водолей СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Угрюмово д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Угрюмово д. | 8 сот. | 980 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Якорь-1 СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Якорь-1 СНТ | 16 сот. | 1 700 000 | 106 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Виктория СНТ | 6,6 сот. | 3 900 000 | 590 909 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 636 / 63 000 / 74 286 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам половину дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам половину дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Труженик СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Гарь-Покровское пос. | 88 м² | 5,6 сот. | 3 400 000 | 38 636 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Юность СНТ | 70 м² | 6,8 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Бобры ТСН | 85 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 64 706 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | ТЛПХ Виктория СНТ | 100 м² | 8,5 сот. | 6 300 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2024 | 3 700 000 | история площадки |
| 11.07.2024 | 3 499 000 (−201 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 499 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам половину дома, площадь данной половины 77 кв. М(по первому этажу) с участком 8 соток (огорожено больше примерно 13 соток, при желании можно докупить у администрации). Адрес Одинцовский район деревня Угрюмово д. 24. Статус Ижс. Можно прописаться. 40 км от Мкад по Можайскому шоссе, также возможен проезд по скоростному Минскому шоссе. Прописка без проблем, тк Ижс. Дом из бревна обшит вагонкой внутри и снаружи, отоление печное, можно жить зимой, полностью разделён внутри глухой стеной по первому и второму этажу. Второй этаж не отделан. Вход в дом и въезд на участок отдельный. Фундамент ленточный. Участок огорожен по периметру сеткой рабицей, спереди сплошной забор. На участке бытовка с душевой кабиной, нагревательным баком на 100 литров и туалетом. Колодец 9 колец. Также есть беседка. Посажены кусты смородины, крыжовника и яблони. Водопровод летний заведён в дом. Тихая, спокойная деревня в экологически чистом месте, в окружении леса(лес грибной). На территории деревни 3 пруда для рыбалки и купания. До станции Часцовская белорусского направления 4 км. Вся инфраструктура в г. Кубинка (сады, школы). Газа в деревне нет. Возможен торг реальному покупателю.