Можайское ш., 52 км от МКАД
Физик СНТ, Рузский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Земля ≈262 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,57 млн → дом ≈426 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,06 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈148 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Санаторная ≈1,6 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25294
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 14.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 262 391 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 574 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 426 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 086 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Тучково пгт | 30 сот. | 10 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тучково пгт | 48 сот. | 32 500 000 | 677 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тучково пгт | 40 сот. | 9 800 000 | 245 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тучково пгт | 10,9 сот. | 3 950 000 | 362 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тучково пгт | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тучково пгт | 12 сот. | 3 990 000 | 332 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Людмила СНТ | 9,5 сот. | 3 150 000 | 331 579 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Людмила СНТ | 20 сот. | 6 790 000 | 339 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тучково пгт | 9,5 сот. | 2 400 000 | 252 632 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово д. | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 362 / 55 728 / 82 014 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 060 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 857 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 654 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 248 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 148 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Приозерный СНТ | 72,1 м² | 6 сот. | 3 199 000 | 44 369 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Григорово д. | 74 м² | 7,5 сот. | 8 300 000 | 112 162 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Игнатьево д. | 69,5 м² | 7,5 сот. | 5 700 000 | 82 014 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубки СНТ | 63 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 39 683 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Крутицы СНТ | 68,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 65 312 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Тучково пгт | 65 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 61 538 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Рузские Дали СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 66 176 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Фобос СНТ | 64,6 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 55 728 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Высоково д. | 67,9 м² | 8 сот. | 1 790 000 | 26 362 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Полецкое СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный двухэтажный дачный дом с участком в 6 соток. На территории имеются колодец, хозблок (кухня), туалет и мастерская. Дом сделан из толстого бруса, стоит на ленточном фундаменте (трещин нет), пристроена терраса. Рядом 2 пруда, один из них с платной рыбалкой, магазин в 5 минутах ходьбы. Рядом станция Санаторная Белорусского направления. При оформления возможен переход на Ижс.