Можайское ш., 59 км от МКАД
Аист СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,3 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 22.07.2024.
Рейтинг 43/100 · уверенность 66 %
Земля ≈166 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,04 млн → дом ≈855 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈123 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Садовая ≈1,8 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25292
Рейтинг 43/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 91 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 165 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 045 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 855 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Аист СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аист СНТ | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кадр СНТ | 7,4 сот. | 1 700 000 | 229 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Садко СНТ | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Урожай СНТ | 10 сот. | 1 595 000 | 159 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Осинки СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Болтино д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дорохово пос. | 8,1 сот. | 1 700 000 | 209 877 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Болтино д. | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 231 / 61 538 / 78 947 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 423 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 252 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 081 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 738 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 123 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Дружба-2 СНТ | 65 м² | 9 сот. | 2 999 900 | 46 152 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Московский Садовод СНТ | 52,6 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 68 441 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Тучково пгт | 65 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 61 538 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Рузские Дали СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 66 176 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дубки СНТ | 63 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 39 683 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Имени Мичурина СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Белобородово д. | 65 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 39 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Осинки СНТ | 76 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Фобос СНТ | 64,6 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 55 728 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Литгазета СНТ | 76 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.05.2025 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
82 км Минского шоссе. Хороший, крепкий деревянный дом из толстого бруса. Примерно 100 кв. По документам 60. На первом этаже печка, топится дровами, второй этаж мансарда. Газ баллон. Вода в доме, центральный водопровод, примерно с мая по октябрь. Электричество. Дом пригоден для жилья в тёплый период времени. Хороший вариант для дачной жизни. Посёлок небольшой, уютный, все друг друга знают. Подъезд очень удачный центральная улица. Место для парковки машины въезд. Забор недавно сделан. На участке капитальный флигель на 2 больших комнаты. Одна комната отдыха/ гостевая. Вторая мастерская подсобка. Там же душ. Возможно сделать баню при желании. Туалет на улице, канализации нет. На участке также хорошая деревянная веранда и пластиковая теплица. Один собственник. Чистая продажа. Членские взносы за полгода 7200. Прописки нет Снт. Автобусом добраться не реально, только такси из Дорохово. Зимнее проживание возможно, при соответствующих финансовых вложениях.