Можайское ш., 80 км от МКАД
Отдых СНТ, Можайский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., 2023 год.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 16.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 52 %
Земля ≈186 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,11 млн → дом ≈385 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (участков 6 из 10 в 6 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 51 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,7 млн / целевая ≈5,13 млн / пессимист. ≈4,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,19 млн ₽, маржа 48 %, ROI 92 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. Шаликово ≈0,9 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25291
Рейтинг 77/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 769 ₽ (нижний квартиль 6 участков · участков 6 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 115 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 385 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Шаликово пос. | 12 сот. | 3 999 999 | 333 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Радужный ДНП | 15,2 сот. | 1 200 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Мечта СНТ | 6,5 сот. | 1 450 000 | 223 077 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Петрищево д. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дворики СНТ | 8,5 сот. | 3 739 150 | 439 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 769 / 88 821 / 131 988 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 703 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 418 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 133 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 562 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 187 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 92 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Можайское Раздолье ДНП да: «санузел» + «теплен пол» | 65,3 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 88 821 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ополье СНТ да: «ванная» + «мебель» | 65 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 50 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Первомайское-2 СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 64,4 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 131 988 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.06.2026 | 1 990 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 800 000 (−190 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 95094717. Продаётся земельный участок 6 соток в СНТ "Отдых" (посёлок Шаликово) в 70 км от МКАД по Минскому шоссе, в Можайском муниципальном округе Московской области. Инфраструктура и безопасность: территория СНТ огорожена по периметру, есть автоматические откатные ворота при въезде; действует система охраны и видеонаблюдения; круглогодичный подъезд, зимой дороги регулярно чистят; на территории есть детская площадка, спортивные площадки, пруд; рядом с СНТ сосновый бор, грибные места; недалеко Москва-река (6 км на авто) и Можайское водохранилище (10 км на авто). Коммуникации: электричество подключено (мощность 15 кВт); водоснабжение от колодца (на участке есть колодец);канализация- септик Состояние участка: ровный, сухой, правильной формы; огорожен; на участке ранее стоял дом, который сгорел (остатки строения можно демонтировать или использовать как материал для нового строительства); есть хозблок. Много плодовых деревьев и кустарников Дополнительные преимущества: категория земель СНТ газ проходит по границе участка, что упрощает подключение; рядом с есть магазины, почта, рынок. Транспортная доступность: 70 км от МКАД по Минскому шоссе; недалеко железнодорожная станция (пешая доступность около 20 минут пешком Шаликово). Статус участка: в собственности, один взрослый собственник, без обременений.