Можайское ш., 24 км от МКАД
Озерки СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 52 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Земля ≈606 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,64 млн → дом −138 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 61 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,56 млн / целевая ≈4,11 млн / пессимист. ≈3,65 млн → от пессимистичной прибыль −364 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Голицыно ≈1,8 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25288
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 606 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 638 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −138 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 654 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Летний Отдых пос. | 30 сот. | 18 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Летний Отдых пос. | 21 сот. | 13 500 000 | 642 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Летний Отдых пос. | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 12 сот. | 13 000 000 | 1 083 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9,3 сот. | 7 000 000 | 752 688 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7,7 сот. | 6 300 000 | 818 182 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10,4 сот. | 5 000 000 | 480 769 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6,5 сот. | 4 650 000 | 715 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Летний Отдых пос. | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Летний Отдых пос. | 13,8 сот. | 4 600 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 111 / 83 333 / 125 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 564 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 336 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 651 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -364 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Приозерное СНТ | 52 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 71 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Глобус СНТ | 54 м² | 7,2 сот. | 3 300 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Малые Вяземы д. | 50 м² | 7 сот. | 4 599 000 | 91 980 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Березка-3 СНТ | 54 м² | 5,4 сот. | 3 479 000 | 64 426 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Калининец пгт | 52,2 м² | 5,5 сот. | 5 200 000 | 99 617 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Глобус СНТ | 55,9 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 71 556 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Солнечное СНТ | 60 м² | 6,9 сот. | 7 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дружба СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Грань СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 180 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 09.05.2026 | 4 200 111 (+111) | история площадки |
| 14.05.2026 | 4 000 111 (−200 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 500 000 (−500 111) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в живописном месте, небольшой дом с мансардой, также имеется бытовка с душевой комнатой. Обычный дачный домик, есть на участке плодовые деревья и ягоды.