Можайское ш., 22 км от МКАД
Голицыно г., Одинцовский гор. округ
Дом 38,9 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 29.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈755 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 148 тыс.
Ремонт ≈778 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/3 доли») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Голицыно ≈0,9 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25287
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 754 529 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Большие Вяземы пгт | 3 сот. | 2 900 000 | 966 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 13,6 сот. | 15 000 000 | 1 102 941 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9,2 сот. | 6 700 000 | 728 261 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 5 000 000 | 833 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 13 сот. | 11 000 000 | 846 154 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 13 500 000 | 1 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 20 сот. | 25 000 000 | 1 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12 сот. | 16 000 000 | 1 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 4,7 сот. | 2 500 000 | 531 915 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 778 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 147 792 / 277 778 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/3 доли») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/3 доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | 40 м² | 3,5 сот. | 5 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Раменка-1 СТ | 38,6 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 103 627 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 34,2 м² | 6,3 сот. | 6 200 000 | 181 287 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Жаворонки с. | 38,8 м² | 4 сот. | 10 000 000 | 257 732 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 45 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 213 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Шараповка д. | 45 м² | 5 сот. | 2 999 999 | 66 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Жаворонки с. | 41,9 м² | 6,3 сот. | 6 100 000 | 145 585 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Весна СНТ | 45 м² | 7,1 сот. | 12 500 000 | 277 778 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Гранат СНТ | 46 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Малые Вяземы д. | 50 м² | 7 сот. | 4 997 000 | 99 940 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/3 доли дома, остальная часть в аресте. Прописка возможна. В будущем возможен снос и выдача квартир. Документы почти готовы к продаже. Возможен торг. Все нюансы при личном диалоге.