Можайское ш., 14 км от МКАД
Щедрино д., Одинцовский гор. округ
Дом 82 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,5 млн; первая цена 5,5 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈1,03 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 119 тыс.–174 тыс. ₽/м², медиана 119 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/3 дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина, газ.
До ст. Жаворонки ≈1,8 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25285
Рейтинг 42/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 029 340 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Щедрино д. | 7,4 сот. | 9 250 000 | 1 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щедрино д. | 12,2 сот. | 14 500 000 | 1 188 525 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Огонек СНТ | 6,3 сот. | 7 500 000 | 1 190 476 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Щедрино д. | 6,1 сот. | 6 400 000 | 1 049 180 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мцыри СНТ | 6,1 сот. | 5 450 000 | 893 443 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юбилейный СНТ | 7 сот. | 6 150 000 | 878 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель СНТ | 6 сот. | 6 350 000 | 1 058 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жаворонки с. | 5 сот. | 5 900 000 | 1 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жаворонки СНТ | 13,2 сот. | 13 500 000 | 1 022 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жаворонки с. | 8 сот. | 13 200 000 | 1 650 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 119 190 / 119 333 / 173 750 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/3 дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/3 дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Юдино с. да: «ванные» + «отделку» | 83,9 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 119 190 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Кирпичного Завода пос. да: «санузел» + «меблирован» | 80 м² | 6,1 сот. | 13 900 000 | 173 750 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | да: «санузел» + «ремонт» | 75 м² | 6,5 сот. | 8 950 000 | 119 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 5 500 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 4 000 000 (−1 500 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток, прямоугольный. К участку имеется всепогодный, благоустроенный подъезд. Имеется скважина на песок с кессоном, вода отличная. В дом проведен газ, электричество. Под дом недавно подвели новый ленточный фундамент. В собственности 1/3 дома(только дом, участок в собственности весь 6 соток, остальные части дома расположены на других участках), полностью изолированная от соседей, с отдельным входом. Участок частично засажен плодоносящими деревьями и кустарников. Земля категории Ижс.