Можайское ш., 49 км от МКАД
Колюбакино пос., Рузский гор. округ
Дом 58 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 929 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,07 млн / целевая ≈3,66 млн / пессимист. ≈3,26 млн → от пессимистичной прибыль −454 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Тучково ≈8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25280
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 864 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 929 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 071 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 707 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Колюбакино пос. | 5,3 сот. | 1 890 000 | 356 604 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колюбакино пос. | 6 сот. | 2 250 000 | 375 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Высоково д. | 11 сот. | 999 000 | 90 818 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колюбакино пос. | 19,7 сот. | 4 100 000 | 208 122 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Высоково д. | 7,1 сот. | 1 642 000 | 231 268 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колюбакино пос. | 6,4 сот. | 1 469 000 | 229 531 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колюбакино пос. | 7,2 сот. | 210 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колюбакино пос. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Высоково д. | 20 сот. | 1 690 000 | 84 500 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Высоково д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 818 / 65 098 / 136 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 866 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 663 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 256 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -454 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Сосновая Роща СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 21 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Тучково СНТ | 57,4 м² | 6,2 сот. | 2 800 000 | 48 780 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Сетунь СНТ | 59 м² | 7,6 сот. | 4 000 000 | 67 797 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Крутицы СНТ | 57,3 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 80 279 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Крутицы СНТ | 59,2 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 986 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Земледелец СНТ | 55,9 м² | 9,6 сот. | 5 999 000 | 107 317 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Рябинка СНТ | 62,5 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 62 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Геолог СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Каринское с. | 60 м² | 11 сот. | 8 200 000 | 136 667 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Улитино д. | 53 м² | 7 сот. | 5 350 000 | 100 943 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом каркасный площадью 58 кв. М, не утеплен. Зарегистрирован, можно прописаться. Строился для выкупа участка. Свет 15 квт, газ по границе участка, колодец 19 колец. Площадь участка 10 соток. Кадастровый номер ЗУ. 50:19:0050106:1292.