Можайское ш., 16 км от МКАД
30 лет Октября СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 49,5 м², участок 6,9 сот., брус.
Цена 1,93 млн ₽; цена не менялась с 26.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 87/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈553 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 100 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 135 тыс.
Ремонт ≈990 тыс., покупка после торга ≈1,64 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,18 млн / целевая ≈6,47 млн / пессимист. ≈5,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,12 млн ₽, маржа 54 %, ROI 118 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дачное ≈1,1 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25279
Рейтинг 87/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 26 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 553 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 818 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 30 лет Октября СНТ | 9 сот. | 3 900 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жаворонки с. | 15 сот. | 25 000 000 | 1 666 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 30 лет Октября СНТ | 15 сот. | 8 900 000 | 593 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 30 лет Октября СНТ | 10 сот. | 8 500 000 | 850 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жаворонки с. | 12 сот. | 10 000 000 | 833 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жаворонки с. | 15 сот. | 8 000 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жаворонки с. | 10 сот. | 13 900 000 | 1 390 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жаворонки Мосдачтреста дп | 10 сот. | 5 400 000 | 540 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жаворонки с. | 6,8 сот. | 8 000 000 | 1 176 471 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жаворонки с. | 18 сот. | 16 300 000 | 905 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 990 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 99 940 / 135 338 / 180 000 |
| цена объекта | 1 930 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 640 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 185 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 826 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 466 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 748 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 117 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 118 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Жаворонки с. | 50 м² | 6,2 сот. | 9 000 000 | 180 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесное Жаворонковское СНТ | 52 м² | 9,8 сот. | 5 990 000 | 115 192 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Малые Вяземы д. | 50 м² | 7 сот. | 4 997 000 | 99 940 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жаворонки с. | 53,2 м² | 6,1 сот. | 7 200 000 | 135 338 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Жаворонки с. | 52 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ликино д. | 51 м² | 10 сот. | 13 400 000 | 262 745 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жаворонки с. | 55,6 м² | 10 сот. | 9 000 000 | 161 871 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 54 м² | 9 сот. | 8 500 000 | 157 407 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Строитель СНТ | 52 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 106 731 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 50 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 1 930 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 930 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
! Публичные Торги! Дом и земельный участок. - Жилой дом, площадь: 49,5 кв. М. Кадастровый номер: 50:20:0041406:571. - Земельный участок, площадь: 690 кв. М., Кадастровый номер: 50:20:0060215:320. Адрес: Московская область, Одинцовский район, деревня Малые Вяземы, товарищество Весна, уч. 19. Цeна отсечения: 1 930 000 pуб. Пpoдажа Имущecтвa в рaмкax дeлa o бaнкрoтcтве прoводится нa элeктрoннoй тоpговoй площадке "Центр реализации" на основании Решения Арбитражного суда Московской области по делу А41-68183/24 от 02.06.2025 г. Идентификационный номер на электронно-торговой площадке: 0098883. Объявление о проведении торгов на Ефрсб (Федресурс): 23483948 от 25.06.2026 г.