Можайское ш., 33 км от МКАД
ТЛПХ Родник СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 25 м², участок 1,5 сот.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 35 %
Земля ≈428 тыс. ₽/сот. × 1,5 сот. = 642 тыс. → дом ≈2,16 млн ₽, 86 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 178 тыс.–178 тыс. ₽/м², медиана 178 тыс.
Ремонт ≈400 тыс. ₽; дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Петелино ≈0,1 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25276
Рейтинг 73/100 · уверенность 35 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 41 |
| торг | 5 | 100 % | 14.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 14.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 428 263 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 642 000 ₽ (1,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 158 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 86 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | ТЛПХ Родник СНТ | 11,3 сот. | 4 950 000 | 438 053 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Татарки д. | 10,9 сот. | 5 500 000 | 504 587 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Татарки д. | 11 сот. | 6 000 000 | 545 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ТЛПХ Виктория СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гарь-Покровское пос. | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Грибки СНТ | 20 сот. | 9 400 000 | 470 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татарки д. | 15 сот. | 9 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Грибки СНТ | 10 сот. | 4 499 000 | 449 900 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татарки д. | 12 сот. | 9 400 000 | 783 333 | в продаже 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Татарки д. | 8 сот. | 2 950 000 | 368 750 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 177 866 / 177 866 / 177 866 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.4 км | 25,3 м² | 1 сот. | 4 500 000 | 177 866 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 4 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 3 999 999 (−100 001) | история площадки |
| 11.05.2026 | 3 850 000 (−149 999) | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 500 000 (−350 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 295 000 (−205 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 999 999 (−295 001) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 900 000 (−99 999) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная цена. Продажа от собственника, фото реальные, Земля Лпх 1.5 сотки, Прописка, дом жилой как студия, туалет ванная есть, септик, колодец на участке, большая парковка около дома, документы на землю и на дом на руках, соседи отличные, находится в 1 минуте от станции ЖД Петелино 50 минут до Москва-Сити Славянский Бульвар на Мцд-1 (50 Минут), 40 км от Москвы на машине. Все остальные вопросы по телефону.