Можайское ш., 52 км от МКАД
Физик СНТ, Рузский гор. округ
Дача 31,3 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,68 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 47 %
Земля ≈262 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,57 млн → дом ≈1,11 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 50 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈526 тыс., покупка после торга ≈2,28 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −900 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Санаторная ≈1,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25275
Рейтинг 23/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 155 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 262 391 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 574 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 106 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 335 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Тучково пгт | 48 сот. | 32 500 000 | 677 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тучково пгт | 40 сот. | 9 800 000 | 245 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тучково пгт | 10,9 сот. | 3 950 000 | 362 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тучково пгт | 30 сот. | 10 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тучково пгт | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тучково пгт | 12 сот. | 3 990 000 | 332 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Людмила СНТ | 9,5 сот. | 3 150 000 | 331 579 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Людмила СНТ | 20 сот. | 6 790 000 | 339 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тучково пгт | 9,5 сот. | 2 400 000 | 252 632 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Григорово д. | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 526 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 62 500 / 166 667 |
| цена объекта | 2 680 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 278 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 380 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 261 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 142 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 904 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -900 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Чапаевка д. | 30 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 166 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Юбилейное СНТ | 24 м² | 3 сот. | 1 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Долина СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 680 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 680 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер в базе: 9241550. Дача для отдыха в живописном месте. Дом. На участке деревянный дом на прочном фундаменте, возведён по щитовой технологии с утеплителем, летняя кухня и хозяйственные постройки. Архитектурой дома предусмотрено два жилых этажа с надёжным перекрытием. На первом этаже гостиная с комплектом мягкой мебели 11 кв. М и кухня 8 кв. М с обеденной зоной и местом для приготовления. На втором этаже спальня 14 кв. М, комфортное пространство для отдыха с видом на придомовую территорию, лесной массив и аллею Снт. На выходе открытая веранда 8 кв. М. Участок. Участок 6 соток размежеван, простой геометрической формы, спланирован под газон, посажены фруктовые и декоративные деревья, ягодные кустарники. Есть где поставить небольшую баню с беседкой, организовать мангальную зону. Электричество заведено в дом и хозяйственную постройку. Комнаты в доме оснащены потолочными конвекторами для обогрева, есть регуляторы тепла. Во дворе имеются водопроводные краны, подключен шланг для полива. Подъехать к дому можно по грунтовой дороге, участок огорожен профнастилом, оборудованы распашные ворота для въезда и калитка. Участок подходит как для сезонного, так и для круглогодичного проживания, благодаря развитой инфраструктуре и удобному расположению. Снт. Садовое товарищество Дубки находится в окружении лесного хвойного массива, поблизости пляжи и несколько озёр, отличные места для рыбалки и отдыха. В 15 минутах рыболовный клуб Раскаты. В шаговой доступности несколько магазинов с продуктами и товарами первой необходимости. До ближайшего сетевого магазина Пятёрочка можно доехать на автомобиле за 7 минут. Рядом находится пункт выдачи Ozon, Азс и автосервис. Транспортная доступность. Удобный выезд на Можайское и Минское шоссе, 50 минут до Мкад. Дача расположена в 15 минутах шагом от железнодорожной станции Санаторная. За 1 час вы сможете доехать к транспортному узлу Кунцево в Москве на скоростном электропоезде Стандарт Плюс. Покупателям. Юридическая чистота сделки гарантирована, дом без обременений, полная стоимость в договоре, быстрый выход на сделку. Для покупателей доступны выгодные ипотечные программы, полное юридическое сопровождение и финансовые гарантии. Код пользователя: 157418.