Можайское ш., 60 км от МКАД
Кунцево СНТ, Рузский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 900 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,06 млн / целевая ≈4,56 млн / пессимист. ≈4,05 млн → от пессимистичной прибыль −825 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Театральная ≈4,4 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25274
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Макеиха д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Макеиха д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран-2 СНТ | 20 сот. | 2 800 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Макеиха д. | 4 сот. | 1 650 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба-2 СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Белобородово СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Садко СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Белобородово д. | 9,3 сот. | 3 900 000 | 419 355 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 455 / 51 872 / 95 900 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 062 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 809 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 556 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -825 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Тучково пгт | 100 м² | 8 сот. | 9 590 000 | 95 900 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алмаз-2 СНТ | 110 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 25 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дружба СНТ | 79 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 50 633 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Тучково пгт | 92 м² | 8,2 сот. | 7 000 000 | 76 087 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Горняк СНТ | 105 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дюны СНТ | 110 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 51 364 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Игнатьево д. | 114,5 м² | 7,3 сот. | 4 900 000 | 42 795 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Аист СНТ | 120 м² | 7,7 сот. | 3 300 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Игнатьево д. | 120 м² | 9 сот. | 7 300 000 | 60 833 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Тучково пгт | 78,8 м² | 3,9 сот. | 4 200 000 | 53 299 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Авито | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137080390 Предлагается к продаже полностью готовая к проживанию дача в охраняемом Снт Кунцево, расположенном в лесу, но при этом с удобной транспортной доступностью от Москвы. Ж/д ст. Дорохово, где есть вся инфраструктура крупного посёлка, находится в 5 км. По Минскому шоссе до Москвы всего 1 час езды. До Москва-реки 10 мин езды, до Озернинского и Рузского водохранилищ 20 минут езды. Дом кирпичный, двухэтажный. На первом этаже находится кухня, просторная гостиная с действующей печью-камином, санузел, ванная со стиральной машиной. На втором этаже две спальни и терраса. На участке есть кирпичный гостевой дом и хозблок. Участок ровный, ухоженный, с плодовыми и декоративными деревьями и кустами. В доме возможна прописка.