Можайское ш., 65 км от МКАД
Дубки СНТ, Рузский гор. округ
Дом 31,3 м², участок 6 сот., щитовой, 2009 год.
Цена 2,68 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈262 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,57 млн → дом ≈1,11 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 62 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈526 тыс., покупка после торга ≈2,28 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,71 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −633 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Санаторная ≈1,4 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25273
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 262 391 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 574 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 106 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 335 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Тучково пгт | 48 сот. | 32 500 000 | 677 083 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тучково пгт | 40 сот. | 9 800 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тучково пгт | 10,9 сот. | 3 950 000 | 362 385 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тучково пгт | 30 сот. | 10 500 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тучково пгт | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тучково пгт | 12 сот. | 3 990 000 | 332 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Людмила СНТ | 9,5 сот. | 3 150 000 | 331 579 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Людмила СНТ | 20 сот. | 6 790 000 | 339 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тучково пгт | 9,5 сот. | 2 400 000 | 252 632 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Григорово д. | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 526 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 99 542 / 140 000 |
| цена объекта | 2 680 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 278 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 714 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 578 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 443 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 171 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -633 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.7 км | Пролетарский Труд СНТ | 40 м² | 7,9 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Трансстроймаш СНТ | 22 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 131 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Динамо СНТ | 22,3 м² | 8,4 сот. | 1 500 000 | 67 265 | снято (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Каринское с. | 25 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 140 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 680 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 680 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Домклик | 2 680 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер в базе: 9241550 Дача для отдыха в живописном месте Дом На участке деревянный дом на прочном фундаменте, возведён по щитовой технологии с утеплителем, летняя кухня и хозяйственные постройки Архитектурой дома предусмотрено два жилых этажа с надёжным перекрытием. На первом этаже гостиная с комплектом мягкой мебели 11 кв. м и кухня 8 кв. м с обеденной зоной и местом для приготовления. На втором этаже спальня 14 кв. м, комфортное пространство для отдыха с видом на придомовую территорию, лесной массив и аллею СНТ. На выходе открытая веранда 8 кв. м Участок Участок 6 соток размежеван, простой геометрической формы, спланирован под газон, посажены фруктовые и декоративные деревья, ягодные кустарники. Есть где поставить небольшую баню с беседкой, организовать мангальную зону Электричество заведено в дом и хозяйственную постройку. Комнаты в доме оснащены потолочными конвекторами для обогрева, есть регуляторы тепла. Во дворе имеются водопроводные краны, подключен шланг для полива Подъехать к дому можно по грунтовой дороге, участок огорожен профнастилом, оборудованы распашные ворота для въезда и калитка Участок подходит как для сезонного, так и для круглогодичного проживания, благодаря развитой инфраструктуре и удобному расположению СНТ Садовое товарищество Дубки находится в окружении лесного хвойного массива, поблизости пляжи и несколько озёр, отличные места для рыбалки и отдыха. В 15 минутах рыболовный клуб Раскаты В шаговой доступности несколько магазинов с продуктами и товарами первой необходимости До ближайшего сетевого магазина Пятёрочка можно доехать на автомобиле за 7 минут. Рядом находится пункт выдачи Ozon, АЗС и автосервис Транспортная доступность Удобный выезд на Можайское и Минское шоссе, 50 минут до МКАД Дача расположена в 15 минутах шагом от железнодорожной станции Санаторная. За 1 час вы сможете доехать к транспортному узлу Кунцево в Москве на скоростном электропоезде Стандарт Плюс Покупателям Юридическая чистота сделки гарантирована, дом без обременений, полная стоимость в договоре, быстрый выход на сделку. Для покупателей доступны выгодные ипотечные программы, полное юридическое сопровождение и финансовые гарантии Код пользователя: 157418