Можайское ш., 70 км от МКАД
Железнодорожник СНТ, Рузский гор. округ
Дом 48 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 27.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 50 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −371 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. Садовая ≈0,5 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25263
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 290 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 210 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 208 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Дорохово пос. | 20 сот. | 899 999 | 45 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Урожай СНТ | 10 сот. | 1 595 000 | 159 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорохово пос. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Садко СНТ | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Московский Садовод СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорохово пос. | 8,1 сот. | 1 700 000 | 209 877 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Росинка-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дорохово пос. | 13,8 сот. | 2 480 000 | 179 710 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Осинки СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 600 / 64 000 / 90 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 267 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 104 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 940 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -371 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Московский Садовод СНТ | 52,6 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 68 441 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Макеиха д. | 50 м² | 6 сот. | 2 480 000 | 49 600 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Имени Мичурина СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Фобос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Аист СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 1 900 000 | 31 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Григорово д. | 50 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Горняк СНТ | 54,5 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 60 550 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Тучково пгт | 39 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА Продается дача в СНТ "Железнодорожник", Рузский муниципальный округ, Московская область. От МКАД 65 км Минского или Можайского шоссе. Земельный участок 818 кв.м., правильной прямоугольной формы, ровный, сухой, на котором расположен дачный домик общей площадью 48 кв.м. Дом построен из бруса, фундамент ленточный (10 лет назад был произведен капитальный ремонт фундамента, 2-х этажный, на 1 этаже кухня, спальня, комната, душевая; на 2-м этаже 2 комнаты (полы крепкие, крыша не течет). На объекте следующие коммуникации: электричество подведено в дом; центральная вода от садового товарищества (с весны по осень). Участок огорожен. Есть ворота для автомобиля. На участке сосны, жасмин, яблони, вишня, чернослив, черноплодная рябина, смородина, крыжовник, малина, и другое. Прекрасная локация: вся развитая инфраструктура в центре поселка Дорохово, в пешей доступности от садового товарищества, больница, поликлиники, школа, детский сад, сетевые магазины, банки, салоны красоты, фитнес залы, ж/д станция и остальное. Так же в садовое товарищество есть доставка OZON, "Пятерочка" и др. Очень удобная транспортная доступность: до ж/д станции Садовая 8 минут пешком, до ж/д станции Дорохово 2 км. Далее электропоездом до Москвы (Белорусское направление) примерно 1,20ч, а на автомобиле до МКАД по Минскому шоссе около часа. СНТ охраняемое, ворота автоматические. Подъезд хороший, асфальт. Дача расположена в экологически чистом районе Подмосковья. Неподалеку река Москва, озера и пруды, а так же лес с грибами и ягодами. Кадастровый номер участка 50:19:0040524:195 Документы готовы к продаже. Осмотр дома возможен по предварительной договоренности. ТОРГ ОБСУЖДАЕТСЯ!