Можайское ш., 45 км от МКАД
Катюша СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 67,8 м², участок 6 сот.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 47 %
Земля ≈300 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,8 млн → дом ≈500 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 28 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,15 млн / целевая ≈3,74 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈11 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чапаевка ≈1,4 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25258
Рейтинг 44/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 15.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 300 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 800 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Сюрприз СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наро-Осановский СНТ | 10 сот. | 5 200 000 | 520 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Поляна СНТ | 6,3 сот. | 1 470 000 | 233 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наро-Осановский СНТ | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Энергия СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Репище д. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Репище д. | 5 сот. | 2 950 000 | 590 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Репище д. | 6,1 сот. | 1 200 000 | 196 721 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чапаевка д. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 356 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 60 000 / 65 312 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 153 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 945 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 738 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 322 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 11 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Крутицы СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 68,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 65 312 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Калинка СНТ да: «душевой кабиной» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Салют СНТ да: «душевая» + «отделка» | 72 м² | 6,2 сот. | 2 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 11.05.2026 | 2 990 000 (−210 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 700 000 (−290 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 490 000 (−210 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 300 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135235317 Продается дом! Документы готовы к сделке! Оперативный показ, быстрый выход на сделку.