Можайское ш., 56 км от МКАД
Союз СНТ, Рузский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,19 млн; первая цена 2,19 млн ₽ от 23.03.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 56 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈551 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 48 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈112 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Тучково ≈4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25257
Рейтинг 41/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 910 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 049 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 551 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Хрущево д. | 9,6 сот. | 4 500 000 | 468 750 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молодиково д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молодиково д. | 49 сот. | 3 000 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молодиково д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фобос СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Морево д. | 16,7 сот. | 3 000 000 | 179 641 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Белобородово д. | 25 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Белобородово д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Тучково пгт | 12 сот. | 8 900 000 | 741 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Белобородово д. | 9,3 сот. | 3 900 000 | 419 355 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 500 / 68 919 / 97 222 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 590 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 460 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 331 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 072 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 112 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.5 км | Мечта СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дельта СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 47 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Восход СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 68 919 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 2 190 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 800 000 (−390 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дачный дом на участок 6 соток в близи гтп. Тучково, снт Союз, д. Хрущёво, Рузский муниципальный округ, Московская область. От Мкад 65 км Минское, Можайское, Новорижское шоссе. Коммуникации в доме: электричество, отопление печь. Дом летний-каркасный 1 этаж + мансарда, 3 комнаты, кухня. Участок 6 соток правильной формы, расположен на возвышенности. По периметру огороженный забором. Дополнительные постройки гараж и старая баня (под снос). Участок расположен в живописном уголке Подмосковья, на против лес. Через дорогу есть родник, с чистейшей водой. Отличное место для отдыха. Река Москва 850 метров, в шаговой доступности. Можно ловить рыбу и купаться, лес вокруг. Садоводческое товарищество обжитое, установленные автоматические ворота. Люди проживают круглогодично. До железнодорожной станции Тучково 10 минут на машине. Вся необходимая инфраструктура пгт. Тучково в 5 километрах; торговые центры, магазины, рынок, аптека, школа, детский сад, больница, поликлиника и т. Д Документы оформлены на участок и строение. Оперативный показ в любой день, по предварительной договоренности.