Можайское ш., 12 км от МКАД
Лесной Городок пгт, Одинцовский гор. округ
Дом 49 м², участок 8 сот., 1978 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 17.07.2026.
Рейтинг 87/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈875 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 70 тыс.–251 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,45 млн / целевая ≈5,8 млн / пессимист. ≈5,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,14 млн ₽, маржа 41 %, ROI 71 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесной Городок ≈1,2 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈20 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25256
Рейтинг 87/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 875 269 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 7 002 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лесной Городок пгт | 4,9 сот. | 5 400 000 | 1 102 041 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесной Городок пгт | 25 сот. | 21 536 760 | 861 470 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесной Городок пгт | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесной Городок пгт | 8 сот. | 8 150 000 | 1 018 750 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесной Городок пгт | 6 сот. | 7 800 000 | 1 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесной Городок пгт | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поляна-Один СНТ | 3 сот. | 2 750 000 | 916 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесной Городок пгт | 10,2 сот. | 20 000 000 | 1 960 784 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесной Городок пгт | 5,3 сот. | 6 500 000 | 1 226 415 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поляна-Один СНТ | 7 сот. | 9 500 000 | 1 357 143 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 133 333 / 251 397 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 450 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 128 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 805 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 160 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 140 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Дубки с. | 53,7 м² | 7,1 сот. | 13 500 000 | 251 397 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Жаворонки-Север СНТ | 45,5 м² | 5,7 сот. | 6 700 000 | 147 253 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Красная Горка СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 6 300 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Малые Вяземы д. | 45 м² | 7,5 сот. | 4 900 000 | 108 889 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Вяземы СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Митькино д. | 60 м² | 4 сот. | 8 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Урожай-2 КП | 54,8 м² | 7,8 сот. | 25 000 000 | 456 204 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Лесное Захаровское СНТ | 60 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ветхий дом. Расположен в 5 мин. пешком от железнодорожной станции Пионерская на улице Советская. Кадастровый номер при необходимости пришлю. Удобное транспортное сообщение с Москвой, как личным, так и общественным транспортом. Участок правильной прямоугольной формы. Все необходимое для жизни в шаговой доступности. Звоните.