Можайское ш., 22 км от МКАД
Шараповка д., Одинцовский гор. округ
Дача 45 м², участок 5 сот.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,15 млн ₽ от 07.02.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Земля ≈412 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,06 млн → дом ≈1,14 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 57 тыс.–164 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,71 млн / пессимист. ≈3,3 млн → от пессимистичной прибыль −318 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Захарово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25252
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 412 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 062 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 138 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 289 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шараповка д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шараповка д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Вяземы пгт | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Вяземы пгт | 12,8 сот. | 7 000 000 | 546 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большие Вяземы пгт | 9,4 сот. | 5 700 000 | 606 383 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 9,3 сот. | 7 000 000 | 752 688 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7,7 сот. | 6 300 000 | 818 182 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Летний Отдых пос. | 6 сот. | 6 500 000 | 1 083 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большие Вяземы пгт | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 738 / 86 806 / 163 507 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 128 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 922 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 715 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 302 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -318 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Митькино д. | 43,3 м² | 7,1 сот. | 5 300 000 | 122 402 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Малые Вяземы д. | 50 м² | 7 сот. | 4 599 000 | 91 980 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Березка-3 СНТ | 49 м² | 5,4 сот. | 4 000 000 | 81 633 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Чернобылец СТ | 48 м² | 6,5 сот. | 5 300 000 | 110 417 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Озерки СНТ | 52,3 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 75 526 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дружба СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Природа Герценское СНТ | 44,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 72 235 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Юность СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Элегия СНТ | 42,3 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 56 738 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Медик СНТ | 42,2 м² | 5,1 сот. | 6 900 000 | 163 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.02.2026 | 4 150 000 | история площадки |
| 01.03.2026 | 4 500 000 (+350 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 4 270 000 (−30 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 4 200 000 (−70 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 4 199 999 (−1) | история площадки |
| 27.04.2026 | 4 100 000 (−99 999) | история площадки |
| 12.05.2026 | 3 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается прекрасная дача с милым и небольшим домиком. В домике 2 небольшие комнаты, большая веранда и входная зона. Огромный виноградник, плодоносные деревья. Куча клубники и ягод. Участок длиной формы. На участке есть беседка, теплица и небольшие пристройки (для хранения) домик в очень хорошем состоянии. Газ по участку. Покупали для себя. Приезжали только на лето. Соседи хорошие, участок чистый. Хороший тихий район. Продаем из-за переезда. Риелторов прошу не беспокоить. Газа в доме нет! Он по территории! Воды тоже! Колодец на участке! Домик просто летний. Если дом интересен для прописки, можно все сделать ( перевести все ижс) деревенский тариф на коммуналку! Не снт. Реальному покупателю небольшой торг.