Можайское ш., 57 км от МКАД
Крутицы СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 59,2 м², участок 6 сот., брус, 2013 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 69 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,14 млн → дом ≈1,76 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈984 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈43 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: печь.
До ст. Полушкино ≈2,5 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25250
Рейтинг 31/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 140 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 760 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 730 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Крутицы д. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Крутицы д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Крутицы д. | 22,5 сот. | 4 200 000 | 186 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крутицы д. | 14 сот. | 3 050 000 | 217 857 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крутицы д. | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Крутицы д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Крутицы д. | 11,5 сот. | 3 000 000 | 260 870 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Крутицы д. | 11,5 сот. | 3 350 000 | 291 304 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Крутицы д. | 15 сот. | 7 100 000 | 473 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Крутицы д. | 6 сот. | 860 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 984 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 71 800 / 170 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 365 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 147 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 928 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 492 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 43 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Чупряково д. | 60 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Крутицы СНТ | 68,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 65 312 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крутицы д. | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лесная Поляна СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Дубки СНТ | 63 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 39 683 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Чапаевка д. | 65 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 192 308 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Полянка СНТ | 56 м² | 6 сот. | 6 450 000 | 115 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Асаково СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 3 590 000 | 71 800 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Григорово д. | 50 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Аист СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный домик из бруса с круглогодичным подъездом (Можайское или Минское шоссе, 55 км от МКАД) расположенная по адресу: Одинцовский район, СНТ Крутицы. Удобное местоположение в трех километрах от ж/д станции Полушкино, ходят электрички от/до Белорусского вокзала, м. Славянский бульвар, м. Беговая, м. Фили. Ходит автобус из Кубинки. Дом двухэтажный, площадью 59,2 кв.м, отапливается печью и электрическими конвекторами. В доме 3 комнаты площадью 15,2 кв.м, 11,1 кв.м. на первом этаже, и 11,5 кв.м. на втором этаже, терраса, небольшая кухня 6,5 кв.м, кладовая площадью 3,2 кв.м с погребом, есть удобные ниши для хранения, предусмотренные конструкцией дома. Земельный участок 6 соток, ровный, ухоженный, границы определены, посажены плодовые деревья и кустарники, множество различных цветов, имеются теплица и грядки с насаждениями. На участке так же имеется дополнительные строения: летняя кухня, беседка, мангальная зона, небольшая мастерская, кладовая, гараж, дровник, навес для автомобиля. Летний душ и туалет на улице. Летний водопровод по сезону (с апреля по октябрь), на территории садового товарищества есть родник. Территория садового товарищества охраняемая, въезд оборудован автоматическими воротами, асфальтированный проезд, многие живут круглый год. Рядом лес (грибы, ягоды), речка, озеро. Место отличное для отдыха от городской суеты. Свободная продажа, оперативный показ по предварительной договоренности. Звоните.