Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Рябинушка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 102 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 20.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 619 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 12 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈2,04 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,54 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Трофимово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2525
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 11.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 619 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 081 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 598 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дубрава СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубрава СТСН | 9,6 сот. | 1 500 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чемодурово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубрава СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 725 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чемодурово д. | 9 сот. | 1 750 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 102 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 308 / 28 686 / 49 684 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 825 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 684 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 542 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 260 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 225 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Восточное СНТ | 117 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 28 205 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Восточное СНТ | 120 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Конобеево с. | 96 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Химик-3А СТСН | 110,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 49 684 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восточное СНТ | 130 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 12 308 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Солнышко ТСН | 75 м² | 5 сот. | 1 450 000 | 19 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Родничок СНТ | 77,9 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 21 181 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 72 м² | 5,9 сот. | 2 300 000 | 31 944 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2221771. Продается дача в Чемодурово! Дача 102 кв. М, кирпичный дом с гаражем и балконом! Дом подзапущен, но при правильном обращении вы получите отличную дачу возле леса. Вся инфраструктура в шаговой доступности: до жд 10 мин пешком. до центра города 5 минут транспортом. Звоните!