Можайское ш., 77 км от МКАД
Тонус СНТ, Рузский гор. округ
Дом 92,5 м², участок 6 сот., бревно, 2005 год.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 25.04.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 63 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 34 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,85 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,52 млн / целевая ≈4,96 млн / пессимист. ≈4,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈396 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Партизанская ≈2,9 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25249
Рейтинг 37/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 058 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 020 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 530 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 541 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мечта СНТ | 6,5 сот. | 1 450 000 | 223 077 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Алексино д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Алексино д. | 13,4 сот. | 2 150 000 | 160 448 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Гомнино д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дворики СНТ | 8,5 сот. | 3 739 150 | 439 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лыщиково д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Восход СНТ | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Алмаз СНТ | 8,6 сот. | 1 550 000 | 180 233 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Шаликово пос. | 12 сот. | 3 999 999 | 333 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 92,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 850 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 444 / 57 394 / 68 415 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 517 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 241 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 965 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 396 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Садко СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 90 м² | 6,6 сот. | 3 100 000 | 34 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дорохово пос. да: «ванной» + «ламинат» | 87,7 м² | 5,4 сот. | 6 000 000 | 68 415 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мебельщик СНТ да: «санузел» + «мебельщик» | 96 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 65 625 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Марьино д. да: «санузел» + «мебель» | 101,7 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 49 164 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 05.06.2026 | 2 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 2 550 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Домклик | 2 550 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в окружении леса в снт "Тонус", вблизи д. Алексино, Рузский муниципальный округ. От Мкад 80 км. по Минскому шоссе или Можайскому шоссе. Круглогодичный подъезд. Дом построен из бревна, площадью 92,5 кв.м., в хорошем состоянии, фундамент ленточный, основное помещение утеплено. Участок площадью 6 соток, ровный, прямоугольной формы, огорожен со всех сторон. На участке забетонированные дорожки, а так же дорожки из плитки. ПЛАНИРОВКА ДОМА: 1 этаж: крыльцо, тамбур, закрытая веранда, одна большая комната. 2 этаж: холл, одна большая спальня. КОММУНИКАЦИИ: - электричество в доме; - вода - колодец на участке. Дополнительные постройки: - Летняя кухня 3*6, в которой размещена комната для отдыха и отдельное помещение для туалета с душем. - Гараж-ракушка для автомобиля (можно использовать как сарай). - Парник Вокруг СНТ грибной лес, красивые места для прогулок. Хорошие, дружелюбные соседи. Транспортная доступность: Железнодорожная станция Партизанская в 3.5 км. от участка, 45 минут пешком. Вся необходимая инфраструктура п. Дорохово в 8 км.: железнодорожной вокзал Дорохово, рынок, торговые центры, аптека, школа, детский сад, амбулатория и т.д Документы оформлены на участок и жилой дом, в собственности более 5 лет. Кадастровый номер участка: 50:19:0040339:2 Разумный торг возможен!