Можайское ш., 56 км от МКАД
Чамры СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 70 м², участок 7 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 70 %
Земля ≈212 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,48 млн → дом ≈1,22 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,76 млн / целевая ≈4,28 млн / пессимист. ≈3,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈211 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. пл. 199 км ≈4,1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25247
Рейтинг 36/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 212 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 484 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 216 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 371 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Чамры СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чамры СНТ | 7,2 сот. | 1 500 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сетунь СНТ | 10,9 сот. | 1 900 000 | 174 312 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сетунь СНТ | 11 сот. | 2 600 000 | 236 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сетунь СНТ | 21 сот. | 3 799 000 | 180 905 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шарапово с. | 20 сот. | 4 460 000 | 223 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шарапово с. | 12,8 сот. | 4 200 000 | 328 125 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шарапово с. | 10 сот. | 4 100 000 | 410 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Пронское д. | 15,8 сот. | 6 350 000 | 401 899 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Никольское с. | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 809 / 66 578 / 129 450 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 757 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 519 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 281 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 211 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Шарапово с. | 68 м² | 6,5 сот. | 2 775 000 | 40 809 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сетунь СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 66 500 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Шарапово с. | 61,8 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 129 450 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Калинка СНТ | 70 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Полянка СНТ | 67 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 58 955 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шарапово с. | 79 м² | 8 сот. | 6 999 990 | 88 607 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Чапаевка д. | 65 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 192 308 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 75,1 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 66 578 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | Роща СНТ | 71,5 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 79 720 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 76 м² | 4,5 сот. | 5 100 000 | 67 105 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Минское, Можайское или Новорижское шоссе 58 км от МКАД, поселок Криуши, СНТ Чамры. Дача - дом 70 кв. м, участок 7 соток. Дом 70 кв. м, 2 этажа, сруб, утепленный, перекрытия деревянные, окна дерево, кровля профилированное железо; наружная отделка -