Можайское ш., 36 км от МКАД
Часцы пос., Одинцовский гор. округ
Дом 81,5 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 02.07.2026.
Рейтинг 89/100 · уверенность 64 %
Земля ≈395 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 3,16 млн → дом ≈244 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 63 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,53 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,24 млн / целевая ≈7,42 млн / пессимист. ≈6,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,17 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Сушкинская ≈1 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25245
Рейтинг 89/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 98 % | 42 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 394 515 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 156 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 244 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 994 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Часцы пос. | 8,6 сот. | 3 700 000 | 430 233 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Часцы пос. | 11,5 сот. | 5 590 000 | 486 087 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Часцы пос. | 40 сот. | 53 000 000 | 1 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Часцы пос. | 23 сот. | 8 800 000 | 382 609 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Часцы пос. | 14 сот. | 7 900 000 | 564 286 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Часцы пос. | 14 сот. | 12 000 000 | 857 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Часцы пос. | 15 сот. | 8 100 000 | 540 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Часцы пос. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Часцы пос. | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Часцы пос. | 24 сот. | 7 800 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 530 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 676 / 101 550 / 165 476 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 242 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 830 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 418 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 594 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 174 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Брехово д. | 85 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Брехово д. | 85 м² | 5 сот. | 5 345 000 | 62 882 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Петелино д. | 77,4 м² | 12 сот. | 7 980 000 | 103 101 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Петелино д. | 84 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 142 857 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Союз СНТ | 84 м² | 6 сот. | 13 900 000 | 165 476 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Часцы пос. | 71 м² | 6 сот. | 4 450 000 | 62 676 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Гранат СНТ | 82 м² | 11 сот. | 13 000 000 | 158 537 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Форум СНТ | 75 м² | 10,2 сот. | 6 900 000 | 92 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ивонино д. | 85 м² | 4 сот. | 5 945 000 | 69 941 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Покровское с. | 77 м² | 12 сот. | 9 000 000 | 116 883 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Представляем вашему вниманию дом общей площадью 81,5 кв.м в п. Часцы Одинцовского района! 1 собственник. Без обременений! Подходит под ипотеку и материнский капитал! Почему стоит выбрать именно этот вариант? Дом : Одноэтажный дом площадью 81,5 кв.м 3