Можайское ш., 51 км от МКАД · земля с домом
Хвойное СНТ, Одинцовский гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «Вашему вниманию предлагается участок 6 соток в СТ Хвойное на участке старенький дом, требует ремонта или под снос все коммуникации подведены к участку дороги…»
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 26.03.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 25 %
Земля ≈255 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,53 млн → дом −230 тыс. ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Санаторная ≈3,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25244
Рейтинг 70/100 · уверенность 25 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: площадь дома, материал, год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 35 |
| торг | 5 | 100 % | 16.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 15 |
| участок | 5 | 18 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 254 994 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 530 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −230 010 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Крымское с. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Наро-Осаново д. | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Крымское с. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Наро-Осаново д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Наро-Осаново д. | 20,5 сот. | 3 950 000 | 192 683 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубки пос. | 27 сот. | 27 300 000 | 1 011 111 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Крымское с. | 12 сот. | 2 999 900 | 249 992 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Крымское с. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Крымское с. | 10,5 сот. | 4 800 000 | 457 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Крымское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 1 299 990 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 104 992 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.03.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 30.03.2026 | 1 800 000 (−700 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.04.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.05.2026 | 1 299 990 (−10) | история площадки |
| 03.06.2026 | 1 449 990 (+150 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 1 349 990 (−100 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 299 990 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 299 990 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 299 990 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается участок 6 соток в СТ Хвойное на участке старенький дом, требует ремонта или под снос все коммуникации подведены к участку дороги асфальтированные, круглогодичный подьезд до станции 10 минут на транспорте до центра поселка Дубки 5 минут на авто закрытая территория хвойный лес по границе СТ небольшой пруд в начале улицы оперативный показ 1 взрослый собственник быстрый выход на сделку.