Можайское ш., 42 км от МКАД
Полянка СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 113 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Земля ≈386 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,32 млн → дом ≈382 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈2,26 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,05 млн / целевая ≈4,54 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль −515 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Кубинка I ≈2,8 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25243
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 86 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 386 351 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 318 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 382 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 381 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старый городок пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поречье СНТ | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чапаевка д. | 7,4 сот. | 3 000 000 | 405 405 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поречье СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старый городок пос. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 1 900 000 | 380 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 113 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 900 / 54 348 / 94 444 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 050 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 798 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 545 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 040 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -515 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Родничок-1 СНТ | 102,7 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 56 475 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Чапаевка д. | 100 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 38 900 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Крутицы СНТ | 114 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 39 912 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Поречье СНТ | 90 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 94 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Крутицы СНТ | 108 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Калинка СНТ | 92 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 54 348 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Хотяжи д. | 119 м² | 7 сот. | 42 000 000 | 352 941 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 80 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Телеком СНТ | 90 м² | 7 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Рыбак СНТ | 85 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом в Снт "Полянка" отличное место для отдыха и проживания в окружении природы. Участок 6 соток, ровный и ухоженный. На участке расположен дом площадью 113 м2 из сруба 2002 года постройки. Первый этаж утеплен и готов к использованию, второй этаж требует завершения строительства отличная возможность сделать пространство под себя. Характеристики дома: ленточный фундамент. крыша из металлочерепицы. собственный колодец. дом из сруба. Снт с закрытым въездом, что обеспечивает спокойствие и безопасность. На территории есть сезонный магазин со всем необходимым. Удобная транспортная доступность: до ж/д станции Кубинка 5 минут на машине. до автобусной остановки 5 минут пешком. Снт граничит с лесом чистый воздух, тишина, красивая природа и комфортный отдых в любое время года. Один совершеннолетний собственник. Документы готовы к сделке.