Можайское ш., 97 км от МКАД
Опушкино АДНП, Можайский гор. округ
Дом 70 м², участок 10 сот., 2022 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 831 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (участков 2 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,91 млн / целевая ≈5,32 млн / пессимист. ≈4,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈625 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Можайск ≈7,2 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25238
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 13 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 117 ₽ (нижний квартиль 2 участков · участков 2 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 831 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 469 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 271 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Лыткино д. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Андреевское д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 179 / 84 932 / 102 041 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 912 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 616 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 321 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 730 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 625 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.4 км | Полиграфист СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 73 м² | 14,8 сот. | 6 200 000 | 84 932 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.4 км | Можайские Сады СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 050 000 | 86 429 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 65,6 м² | 7 сот. | 4 190 760 | 63 884 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.8 км | Шиколово ДНП | 71,6 м² | 9,1 сот. | 3 850 000 | 53 771 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Западный СПК | 78 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 37 179 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 77,4 м² | 12 сот. | 11 500 000 | 148 579 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.1 км | 63,7 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 102 041 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | 63,2 м² | 7 сот. | 5 700 000 | 90 190 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | 78,2 м² | 10 сот. | 7 824 789 | 100 061 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дом 70 м2 с учётом террасы, расположен на участке 10 соток в АДНП Опушкино Можайского района. В доме две полноценные спальни, кухня с гостиной, совмещённый санузел, прихожая. Помещения расположены без потери полезной площади. Подключены все коммуникации а именно организована собственная скважина на 70м , электричество три фазы, канализация два колодца по 3,5 кольца , ТВ/интернет. Участок сухой , ровный и чистый но над лоншафтом придётся по работать . Проясню несколько моментов. 1.По вопросам ипотеки обращайтесь в банк, я консультаций не предоставляю. 2.Стоимость достаточно низкая и по этому торг не уместен. 3.Ни каких комиссий риэлтора платить не буду.