Можайское ш., 46 км от МКАД
Мечта СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 36 м², участок 5,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 976 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 58 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈565 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома).
До ст. пл. 214 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25233
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 19.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 69 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 411 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 976 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 624 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мечта СНТ | 6,3 сот. | 5 500 000 | 873 016 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Асаково д. | 20 сот. | 5 300 000 | 265 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Асаково д. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Асаково д. | 24 сот. | 2 895 000 | 120 625 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Асаково д. | 12 сот. | 1 995 000 | 166 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Асаково д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Асаково д. | 14 сот. | 2 900 000 | 207 143 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Асаково д. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дютьково д. | 20 сот. | 3 350 000 | 167 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дютьково д. | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 975 / 122 588 / 165 714 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 369 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 151 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 932 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 495 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 565 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.4 км | Шарапово с. | 41,4 м² | 3 сот. | 5 790 000 | 139 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Акулово д. | 32 м² | 4,5 сот. | 4 990 000 | 155 938 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Изумруд СНТ | 35 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 165 714 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Чапаевка д. | 39,5 м² | 7,4 сот. | 2 290 000 | 57 975 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Имени Мичурина СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Шарапово с. | 39 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 76 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Родник СНТ | 37,1 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 134 771 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Старый городок пос. | 43,1 м² | 5 сот. | 5 750 000 | 133 411 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Энергетик-144 СНТ | 34 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 111 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Лесное-Моспроект-3 СНТ | 29,2 м² | 5,8 сот. | 2 850 000 | 97 603 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 5,5 соток в Снт "Родник". Ровный, огорожен сеткой-рабицей, с двух сторон лес. Лес отделён дорогой на участке светло и уютно. Парковка на две машины. Дом построен два года назад: новый, светлый, чистый. Внутри три комнаты и открытая веранда. Второй домик крепкий, используется как склад. Коммуникации: свет, вода (колодец), интернет (оптика). Туалет на улице. Соседи тихие, подъезд нормальный. Снижена цена! Продаю, потому что переезжаю. Открыта к торгу при осмотре.