Можайское ш., 32 км от МКАД
Белозерово-2 СТ, Одинцовский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 67 %
Земля ≈280 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −510 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −16 %.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Ястребки ≈3,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25228
Рейтинг 39/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 762 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 679 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 121 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 420 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Белозерово-2 СТ | 6,7 сот. | 3 300 000 | 492 537 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Белозерово-2 СТ | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большая Семья СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пестово д. | 18 сот. | 6 900 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пестово д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пестово д. | 50 сот. | 110 422 845 | 2 208 457 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пестово д. | 7 сот. | 6 076 665 | 868 095 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пестово д. | 14 сот. | 3 800 000 | 271 429 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пестово д. | 14 сот. | 3 900 000 | 278 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белозерово д. | 14,3 сот. | 4 150 000 | 290 210 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 321 / 71 154 / 110 417 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 462 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 289 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 116 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 770 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -510 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Трансстроймаш СНТ | 56 м² | 6,2 сот. | 2 650 000 | 47 321 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Элегия СНТ | 42,3 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 56 738 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Чернобылец СТ | 48 м² | 6,5 сот. | 5 300 000 | 110 417 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Природа Герценское СНТ | 44,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 72 235 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Приозерное СНТ | 52 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 71 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 180 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кварц СНТ | 63 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 95 238 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Березка-3 СНТ | 54 м² | 5,4 сот. | 3 479 000 | 64 426 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Глобус СНТ | 54 м² | 7,2 сот. | 3 300 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Станция Петелино пос. | 43 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 88 372 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке септик, колодец, дом утеплён и обшит сайдингом, забор проф лист. Торг уместен.