Можайское ш., 1 км от МКАД
Мамоново д., Одинцовский гор. округ
Дача 49 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 47 %
Земля рядом ≈609 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 67 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,25 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль −807 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Баковка ≈0,3 км по прямой; до МКАД 1 км, на машине ≈8 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25220
Рейтинг 31/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 178 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 609 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 875 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мамоново д. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мамоново д. | 4,7 сот. | 9 990 000 | 2 125 532 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мамоново д. | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Мамоново д. | 10 сот. | 19 000 000 | 1 900 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мамоново д. | 16 сот. | 16 600 000 | 1 037 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 25 сот. | 50 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 4,5 сот. | 9 500 000 | 2 111 111 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Мамоново д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 13 сот. | 16 800 000 | 1 292 308 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Мамоново д. | 4,5 сот. | 9 000 000 | 2 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 292 / 92 857 / 225 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 616 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 435 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 254 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 893 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -807 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.4 км | Нахабино пгт | 48 м² | 8 сот. | 3 230 000 | 67 292 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Малые Вяземы д. | 35 м² | 5,4 сот. | 3 250 000 | 92 857 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Фиалка-2 СНТ | 40 м² | 5,8 сот. | 9 000 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дом площадью 49 м2 на участке 8 соток. Дом построен из сэндвич-панелей в 1987 году, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. В доме два этажа, требующие ремонта, но с большим потенциалом для создания комфортного жилья. На первом этаже расположена кухня с электрическим отоплением, а также две комнаты. Санузел находится на улице. Участок категории Ижс позволяет использовать его под индивидуальное жилищное строительство. Хорошая транспортная доступность благодаря близости остановки общественного транспорта. В шаговой доступности школа, что удобно для семей с детьми. До Мцд Баковка 6 минут ходьбы. Дом можно приобрести в ипотеку, право собственности от посредника.