Можайское ш., 6 км от МКАД
Мамоново д., Одинцовский гор. округ
Дом 49 м², участок 8 сот., 1998 год.
Цена 2,29 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 46 %
Земля рядом ≈609 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–271 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −270 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Баковка ≈0,4 км по прямой; до МКАД 6 км, на машине ≈8 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25219
Рейтинг 34/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 137 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 609 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 875 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мамоново д. | 4,7 сот. | 9 990 000 | 2 125 532 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мамоново д. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мамоново д. | 10 сот. | 19 000 000 | 1 900 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мамоново д. | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Мамоново д. | 16 сот. | 16 600 000 | 1 037 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мамоново д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 4,5 сот. | 9 500 000 | 2 111 111 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Мамоново д. | 4,5 сот. | 9 000 000 | 2 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 25 сот. | 50 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Мамоново д. | 15 сот. | 36 000 000 | 2 400 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 154 / 69 410 / 271 071 |
| цена объекта | 2 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 946 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 321 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 155 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 989 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 657 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -269 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 49 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Мамоново д. | 50 м² | 4 сот. | 7 850 000 | 157 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 47,7 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 251 572 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Мамоново д. | 47 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 72 340 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мамоново д. | 46 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 67 391 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мамоново д. | 52 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Дубки с. | 48 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вырубово д. | 43,9 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 271 071 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дубки с. | 50 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дубки с. | 50 м² | 10 сот. | 2 350 000 | 47 000 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 290 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 290 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с участком ИЖС в 7 минутах ходьбы от МЦД Баковка. Ровный участок правильной формы огорожен забором, что делает территорию практичной и удобной для дальнейшего благоустройства. Здесь можно организовать сад, зону отдыха, парковку или разместить дополнительные постройки. Рядом расположена вся необходимая инфраструктура для комфортной повседневной жизни: детский сад, школа, супермаркеты и другие объекты. Удобная транспортная доступность сочетается со спокойной атмосферой загородного формата. Хороший вариант для семьи, которая ценит комфорт, практичность и близость ко всему необходимому. Звоните, с удовольствием отвечу на вопросы и договоримся о просмотре.