Можайское ш., 10 км от МКАД
Лесной Городок пгт, Одинцовский гор. округ
Дача 50 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 79/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈991 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 90 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,86 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,05 млн ₽, маржа 53 %, ROI 112 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Лесной Городок ≈2 км по прямой; до МКАД 10 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25213
Рейтинг 79/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 991 072 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 955 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесной Городок пгт | 7 сот. | 8 900 000 | 1 271 429 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляна-Один СНТ | 7 сот. | 9 500 000 | 1 357 143 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесногородское ОНТ | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поляна-Один СНТ | 8 сот. | 11 000 000 | 1 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поляна-Один СНТ | 3 сот. | 2 750 000 | 916 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесное-58 СНТ | 5,3 сот. | 2 499 000 | 471 509 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поляна СНТ | 6,3 сот. | 9 500 000 | 1 507 936 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поляна СНТ | 7 сот. | 8 500 000 | 1 214 286 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поляна СНТ | 11 сот. | 15 200 000 | 1 381 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поляна СНТ | 10 сот. | 14 800 000 | 1 480 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 000 / 107 722 / 134 722 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 861 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 618 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 375 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 889 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 054 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 112 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Дружба СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Медик СНТ | 42,2 м² | 5,1 сот. | 6 900 000 | 163 507 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Малые Вяземы д. | 50 м² | 7 сот. | 4 599 000 | 91 980 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Жаворонки с. | 60 м² | 6,4 сот. | 5 400 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Митькино д. | 43,3 м² | 7,1 сот. | 5 300 000 | 122 402 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Искра СНТ | 36 м² | 7 сот. | 4 850 000 | 134 722 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Искра СНТ | 36 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 119 444 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом на обустроенном участке в Онт. Красивейшее место, лес рядом. Внутри участка: Дом (2 комн.). Мастерская. Баня. Гараж. Теплица. Дорога чистится зимой, подъезд отличный. Оформление максимально быстрое смена книжки у председателя. Без посредников. Цена приемлемая. Въезжайте и живите!