Можайское ш., 58 км от МКАД
Белобородово д., Рузский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 44 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 606 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 50 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −799 тыс. ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Театральная ≈4,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25211
Рейтинг 21/100 · уверенность 44 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 606 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 194 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Белобородово д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Белобородово д. | 9,3 сот. | 3 900 000 | 419 355 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белобородово д. | 25 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белобородово СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ботино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ботино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ботино д. | 35 сот. | 3 490 000 | 99 714 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хрущево д. | 9,6 сот. | 4 500 000 | 468 750 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ожигово д. | 17 сот. | 9 900 000 | 582 353 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ожигово д. | 17 сот. | 8 900 000 | 523 529 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 57 692 / 90 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 414 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 273 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 131 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -799 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Урожай СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Юбилейное СНТ | 24 м² | 3 сот. | 1 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Болтино д. | 26 м² | 6,4 сот. | 1 500 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с небольшим домом 20квм, летней кухней 12квм, уличным сараем и туалетом, участок практически ровный, подъездная дорога: асфальтовая крошка, остановка автобуса в 7 минутах, автобус каждые пятнадцать минут в рузу и в тучково, пляж москва-реки в 1,5 км, пешком 20 минут, на велосипеде//самокате 10 минут.