Можайское ш., 40 км от МКАД
Энергия-4 СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 40 м², участок 8 сот., панель.
Цена 2,79 млн ₽, снижали с 3,31 млн; первая цена 2,89 млн ₽ от 05.04.2022.
Рейтинг 43/100 · уверенность 65 %
Земля ≈380 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 3,04 млн → дом −250 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,37 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −396 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Кубинка II ≈1,6 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25210
Рейтинг 43/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 380 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 040 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 250 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Старый городок пос. | 13,2 сот. | 6 600 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старый городок пос. | 5,5 сот. | 1 300 000 | 236 364 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энергия-2 СНТ | 3 сот. | 3 300 666 | 1 100 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кактус СТ | 6,6 сот. | 1 590 000 | 240 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старый городок пос. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Труженик СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старый городок пос. | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никольское с. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 106 / 87 228 / 134 771 |
| цена объекта | 2 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 371 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 470 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 296 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 123 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 776 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -395 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.7 км | Часцы пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 3.5 км | Чапаевка д. | 39,5 м² | 7,4 сот. | 2 290 000 | 57 975 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старый городок пос. | 43,1 м² | 5 сот. | 5 750 000 | 133 411 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Шарапово с. | 39 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 76 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Роща СНТ | 43,7 м² | 7,4 сот. | 3 800 000 | 86 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 47 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 35 106 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.2 км | Имени Мичурина СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Родник СНТ | 37,1 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 134 771 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Скоротово СНТ | 40 м² | 9,5 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Березка-3 СНТ | 44 м² | 5,5 сот. | 2 350 000 | 53 409 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 2 891 001 | история площадки |
| 13.04.2022 | 2 900 001 (+9 000) | история площадки |
| 17.04.2022 | 2 891 001 (−9 000) | история площадки |
| 12.07.2022 | 2 851 001 (−40 000) | история площадки |
| 03.08.2022 | 2 801 001 (−50 000) | история площадки |
| 26.09.2022 | 2 535 003 (−265 998) | история площадки |
| 30.09.2022 | 2 150 003 (−385 000) | история площадки |
| 14.10.2022 | 1 700 000 (−450 003) | история площадки |
| 15.10.2022 | 1 955 000 (+255 000) | история площадки |
| 16.10.2022 | 1 750 000 (−205 000) | история площадки |
| 22.10.2022 | 1 720 000 (−30 000) | история площадки |
| 04.11.2022 | 2 230 000 (+510 000) | история площадки |
| 16.11.2022 | 1 980 000 (−250 000) | история площадки |
| 20.11.2022 | 2 290 000 (+310 000) | история площадки |
| 26.11.2022 | 2 790 000 (+500 000) | история площадки |
| 02.01.2023 | 3 150 000 (+360 000) | история площадки |
| 01.02.2023 | 3 130 000 (−20 000) | история площадки |
| 04.03.2023 | 3 110 000 (−20 000) | история площадки |
| 17.04.2023 | 3 310 000 (+200 000) | история площадки |
| 18.05.2023 | 3 100 001 (−209 999) | история площадки |
| 08.06.2023 | 2 990 000 (−110 001) | история площадки |
| 17.06.2023 | 2 790 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.06.2023 | 2 999 999 (+209 999) | история площадки |
| 17.09.2023 | 2 489 000 (−510 999) | история площадки |
| 26.09.2023 | 2 989 000 (+500 000) | история площадки |
| 30.10.2023 | 2 689 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.10.2023 | 2 000 000 (−689 000) | история площадки |
| 06.11.2023 | 2 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 10.11.2023 | 2 225 000 (−75 000) | история площадки |
| 15.11.2023 | 2 125 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.11.2023 | 2 100 000 (−25 000) | история площадки |
| 18.11.2023 | 2 075 000 (−25 000) | история площадки |
| 25.11.2023 | 2 905 000 (+830 000) | история площадки |
| 10.06.2024 | 3 200 000 (+295 000) | история площадки |
| 10.02.2025 | 3 099 000 (−101 000) | история площадки |
| 16.08.2025 | 2 999 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 790 000 (−209 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 790 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается недостроенный дом с участком в Снт. Участок второй от тупика, чужие туда не заглядывают, соседи проживают. На участке много плодовых деревьев и кустарников(яблони, сливы, груша, смородина, облепиха, калина)Почва возделывались, есть парник и колодец. Дом без коммуникаций (за исключением электричества)и чистовой отделки-железобетонная конструкция из панелей. Соседи проживают постоянно въезд в Снт закрыт автоматическими воротами. Без обременений и долгов. Приятное место для уединения на природе.