Можайское ш., 76 км от МКАД
Елица-1 СНТ, Рузский гор. округ
Дом 54 м², участок 6,8 сот., 2022 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 872 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −348 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: колодец; септик; газ — есть; в описании: печь.
До ст. Партизанская ≈6,2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25209
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 872 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 428 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Елица-1 СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьино д. | 16,2 сот. | 1 800 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восход СНТ | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лыщиково д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рузаево ДНТ | 19,8 сот. | 2 500 000 | 126 263 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Рузаево ДНТ | 16,3 сот. | 2 100 000 | 128 834 | снят (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Гомнино д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Садко СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Бабаево пос. | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лобково д. | 15 сот. | 1 920 000 | 128 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 53 157 / 83 333 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 109 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 954 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 798 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 487 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -348 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Московский Садовод СНТ | 52,6 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 68 441 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Мечта СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 66 071 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Макеиха д. | 50 м² | 6 сот. | 2 480 000 | 49 600 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Моденовские Поляны СНТ | 52,1 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 43 186 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Гомнино д. | 60 м² | 4,5 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Тучково СНТ | 57,4 м² | 6,2 сот. | 2 800 000 | 48 780 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Пролетарский Труд СНТ | 58,6 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 56 314 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Руза-1 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 80 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дороховы дачи КП | 60 м² | 8 сот. | 4 999 999 | 83 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.04.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.04.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.05.2026 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.07.2026 | 2 300 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6.77 соток ровный, ухоженный. На участке дом из блоков без отделки 6х9м. Колодец, септик, сарай c дровником. Строение под баню 3х9м утеплённое, с банной печью, санузлом и душевой. Есть газовая плита, холодильник, кухонная мойка, диван, кондиционер, водонагреватель. Можно жить круглогодично. В СНТ есть сторож, шлагбаум, летний водопровод, уличное освещение. Рядом пруд, магазин. До станции Дорохово автобусом 10-15 минут. Торг возможен.