Можайское ш., 43 км от МКАД
Лесная Поляна-66 СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 09.10.2025.
Рейтинг 79/100 · уверенность 67 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,65 млн → дом ≈603 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 72 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,04 млн / целевая ≈4,54 млн / пессимист. ≈4,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,22 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Чапаевка ≈1,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25207
Рейтинг 79/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 87 % | 37 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 90 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 874 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 647 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 603 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 060 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лесная Поляна-66 СНТ | 8,2 сот. | 1 399 000 | 170 610 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Репище д. | 6,1 сот. | 1 200 000 | 196 721 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Репище д. | 5 сот. | 2 950 000 | 590 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Репище д. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Репище д. | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чапаевка д. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лужки СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Поляна СНТ | 6,3 сот. | 1 470 000 | 233 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кубинка СНТ | 7,9 сот. | 3 300 000 | 417 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 800 / 94 908 / 170 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 043 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 791 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 539 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 221 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Энергия СНТ | 49 м² | 7,2 сот. | 5 000 000 | 102 041 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Трасна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чапаевка д. | 54,1 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 77 634 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Асаково СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 3 590 000 | 71 800 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Роща СНТ | 49,7 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 84 507 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Крутицы д. | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Полянка СНТ | 56 м² | 6 сот. | 6 450 000 | 115 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 54 м² | 12 сот. | 5 300 000 | 98 148 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | 54,7 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 137 112 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Лесная Поляна СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 18.02.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом (назначение): Жилой 50 м2 на участке 8 сот., Можайскoе шoсce, 47 км oт Mkад, Одинцoвcкий гopoдcкой округ, Kубинка, Chт "Лecная Пoляна-66". В домe кoммуникaции: - элeктpичествo 15 кbт; - хoлoдная вода, летний водопровод; - oтoплeние (элeктрическое). Участок правильной формы, огорожен забором. В вечернее время все улицы освещаются. Круглогодичный подъезд зимой все улицы чистят, удобно добираться своим ходом На въезде в Снт автоматические ворота, есть сторож. Перед въездом проходит не основная железнодорожная ветка. Много постоянно проживающих. В Кубинке: магазины, торговые центры, строительный рынок, школа, детский сад, банки, Мфц, поликлиника. Документы на участок и на дом полностью готовы, дом оформлен как жилой, проведено межевание участка. Кадастровый участка 50:20:0090424:196.