Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дача 21,2 м², участок 6 сот.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 456 тыс. → дом ≈444 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈424 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈658 тыс. / целевая ≈592 тыс. / пессимист. ≈526 тыс. → от пессимистичной прибыль −663 тыс. ₽, маржа −126 %, ROI −56 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Хорлово ≈4,5 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2520
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 35 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 456 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 443 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 943 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елкино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елкино д. | 17 сот. | 1 250 000 | 73 529 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елкино д. | 7,6 сот. | 1 150 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елкино д. | 16,6 сот. | 1 950 000 | 117 470 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 424 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 31 534 / 41 667 |
| цена объекта | 899 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 764 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 658 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 625 000 ₽ |
| продажа: целевая | 592 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 526 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -662 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −126 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Химик-3А СТСН | 20 м² | 6 сот. | 500 000 | 25 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Хорлово пгт | 21 м² | 6 сот. | 600 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елкино д. | 20 м² | 7,5 сот. | 1 300 000 | 65 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 20 м² | 6 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 20 м² | 5,3 сот. | 625 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Новоселки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Сосновый Бор СНТ | 22 м² | 8 сот. | 700 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 20 м² | 5 сот. | 750 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | Гранит СНТ | 20,4 м² | 6,7 сот. | 850 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 950 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 899 999 (−50 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 899 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
! Аванс! До 14 сентября 2026г. Ищите ухоженную дачу с множеством плодоносящих кустов, грядок и деревьев и не хотите переплачивать? Вы нашли! Очень ухоженный участок, тропиночки, теплицы, хоз. Блок и всё что вам нужно тут уже есть. Небольшой, но уютный домик отделанный вагонкой. Второй этаж можно использовать как чердак или сделать комнату. Есть свой колодец. Рядом озеро. Многие соседи живут круглогодично. Не упустите очень выгодное предложение!